전세 갱신계약서는 꼭 써야할까? - 부동산 갱신청구권계약서 다운로드

주택 임대차 계약을 할 때는 꼼꼼히 알아보고 작성하셔야 합니다.
요즘 부동산 관련 사건사고가 많아서 부동산임대차계약서(전월세 갱신계약서 포함)를 작성할 땐 더욱 주의를 하셔야 해요

 

저도 한때 공인중개사사무소 직원말을 믿고 도장만 찍는 편이었지만 힘들게 벌어서 마련한 전월세보증금을 공인중개인 말만 믿고 계약서에 도장만 찍는 그런 행동은 이제 하지 않습니다. 

 

 

■ 오늘은 전월세 갱신청구권을 사용하여 갱신계약서를 작성할 때 주의해야 하는 점을 알아보겠습니다. 

□ 전월세 갱신계약서는 꼭 써야 할까?

① 보증금 변동(증액)없이 2년 연장하신다면 계약서를 따로 작성하지는 않고 그 연장이 계약갱신청구권을 행사한 계약인지 관련된 통화녹음이나 문자메시지를  보관하셔도 됩니다.

② 만일의 경우에 대비하여 갱신계약서는 작성해서 보관하는 게 심리적으로나 추후에 생길 수도 있는 법적분쟁을 예방하는데 도움이 됩니다.

③ 보증금 증액이 있다면 변경된 계약서로 확정일자를 받아야 증액된 보증금을 지킬 수 있습니다. 

④ 전세입자가 기존에 전세대출연장을 받기 위해 갱신계약서가 필요한 경우도 있습니다. 

※ 갱신계약서에 사용할 [도장]은 처음 전월세 계약서를 작성했을 때 그 도장을 그대로 쓰는 것이 좋습니다. [서명]으로 하셔도 무방하지만 이는 전계약서의 임대인과 동일했을 때에 해당합니다.

□ 전월세 계약서의 양식은 2가지가 있습니다. - 글 하단에 주택임대차표준계약서(갱신계약서포함)가 첨부되어 있으니 다운로드하셔서 사용하시면 됩니다. 어느것을 써도 무방하나 법무부의 주택임차표준계약서를 사용하시길 권장합니다. 

① 법무부의 주택임대차표준계약서
② 공인중개사협회의 주택임대차계약서

 

1번 주의점
- 임대인과 임차인이 직접 갱신계약서를 작성하는 경우(양측이 합의가 된 경우 - 갱신부동산수수료 X)
※주의 - 임차인이 기존에 전세대출이 있는 경우 임차인은 대출은행에 확인하시고 진행하셔야 합니다(공인중개사의 날인이 필요한 경우도 있습니다)

① 계약전 권리관계 재확인 - 임대차계약 전 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 발급하여 철저하게 확인바랍니다.(임차인이 필요한 부분이니 열람 또는 발급받아 확인)

② 부동산의 표시는 예전계약서를 보고 똑같이 작성합니다. 

③ 상단에 보증금이 있는 월세 □  or  전세 □  or  월세란 □ 란에 체크합니다.   

④ 계약의 종류에 합의에 의한 재계약 체크합니다. 

⑤ 계약의 종류에 갱신요구권 행사 여부를 체크합니다. 

⑥ 임대인에게 미납 국세와 지방세 완납증명서를 요청 (임대인이 [정부 24]에서 신청하시고 다운로드하셔서 화면캡처를 보여주셔도 되고 임차인에게 전송해 주셔도 됩니다)
 

⑦ 인상없이 기존 계약과 동일하다면 특약사항은 전계약서와 동일하게 계약 시(갱신건은 기본계약서 특약은 그대로 유지하면서 추가로 기재해야 할 부분입니다)

예시)

- 특약사항 -
1. 특약사항은 기존 계약과 동일하다.
2. 갱신청구 1회 사용하고, 보증금 1억원 월차임 50만원 보증금과 월차임은 변동없이 그대로 임대인과 임차인은 협의되어 작성함.

 

 

⑧ 임차인의 갱신청구권 행사시 임대인이 5% 이내에서 증액 시(갱신건은 기본계약서 특약은 그대로 유지하면서 추가로 기재해야 할 부분입니다)

예시)

- 특약사양 -
1. 본 계약은 기존 임대차 계약의 보증금 1억원에 금 5백만원을 증액하여 총보증금 1억5백원정(￦105,000,000)으로 임대차계약을 연장하는 계약임
2. 본 계약은 계약갱신청구권사용에 따른 연장계약임 

⑨ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.

⑩ 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 동일한 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인과 계인을 합니다. (부동산 계약서든 다른 계약서든 동일한 계약서가 여러장일땐 항상 간인을 하는 습관을 가지고 계셔야 합니다) - 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.


[간인의 계인의 정의] 
■ 간인 - 하나의 문서가 여러장으로 구성된 경우 서로 연결되어 하나의 문서라는 것을 확인하기 위하여 문서 사이 사이 마다 걸쳐서 인장을 찍거나 서명을 하는 것 (앞장을 접어 뒷장과 연계되는 부분에 걸쳐서 찍거나 서명)

■ 계인 - 각각의 문서 또는 관련성이 있는 문서를 서로 맞대고 중간에 확인하기 위해 찍거나 사인 (여러 장을 세워 좌측, 또는 우측 가장자리에 약간씩 포개어 찍거나 사인)

<계인, 간인하는 위치>

 

계약시 간인과 계인을 하여야 한다는 법규정은 없어서 간인과 계인의 유무가 계약의 효력에 영향을 미치지는 않습니다. 그러나, 부동산등기규칙 제56조(방문신청의 방법) 제2항에 "신청서가 여러 장일 때에는 신청인 또는 그 대리인이 간인을 하여야 하고, 등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명일 때에는 그중 1명이 간인하는 방법으로 한다. 다만, 신청서에 서명을 하였을 때에는 각 장마다 연결되는 서명을 함으로써 간인을 대신한다."라고 명시되어 있습니다. 

2번 주의점
- 공인중개사사무소에서 임대인, 임차인 그리고 공인중개사가 함께 갱신계약서를 작성 시 (수수료 O - 단, 수수료는 공인중개사 사무소에 확인하세요)

- 공인중개사가 함께 진행해 주시니 [도장, 신분증]만 준비하시고 위에 내용을 숙지하고 계시면 편리합니다. 


3번 주의점
- 관할 주민센터 또는 온라인으로 확정일자 받기 
마지막으로 갱신계약서를 작성완료하셨다면 주민센터에 방문하시거나 온라인 (2021.6.1일부터 가능)으로 신청하셔서 확정일자를 다시 받아주셔야 합니다.

▶온라인으로 확정일자 신청하기

대한민국 법원 인터넷등기소

 

< 자료출처 - 법무부 주택임대차 표준계약서 2023.10.06 개정>

주택임대차 표준계약서-사용용.hwp

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