전월세사기 예방 - 부동산임대차계약서 작성시 유의 할 점(주택임대차 표준계약서)

마음에 드는 집이 있다고 덜컥 가계약금을 입금하시면 안됩니다.
공인중개사사무소에선 항상 빨리 가계약금을 입금하라고 합니다.

매번 집을 보면 공인중개사분께 듣는 말이 있습니다.

"좋은 집이라 오늘 중에 나갈 수 있으니 가계약금을 입금하세요"

솔직히 이 말은 저한데 좋은 말일까요? 공인중개사에게 좋은 말일까요? 참 궁금합니다. 

 

부동산 등기부등본 확인 
마음에 드는 집이 있다면 가계약금을 입금하기 전에도 동기부등본을 확인하셔서 근저당권, 가등기, 가압류, 처분금지, 신탁등기여부 등 문제가 없는지 꼼꼼히 확인 후 입금하셔야 합니다. (부동산에 요청하셔도 되고 본인이 직접 열람도 가능합니다)

 

▽ 아래에 부동산 임대차 계약서를 작성할 때 유의해야 할 몇 가지 중요한 점들을 정리해 보았습니다. 

1. 등기부등본 재확인 - 가계약금 입금하실때 확인하셨더라도 부동산계약서 쓰기 바로 직전 다시 한번 확인하셔야 합니다.

2. 임대 기간과 조건 - 임대 기간(시작일과 종료일), 임대료 지불 일정, 임대료의 금액과 인상 조건(2년간 동일)등을 명확하게 기재해야 합니다.(적정 전세가율인지 확인하세요 ☞ 전세가율=전세가격/매매가격 80%초과시 위험합니다)

3. 임대 보증금 - 임대 보증금의 금액과 반환 조건, 반환 시기 등을 명확히 명시해야 합니다.

◈ 여기서 잠깐 ◈

대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).

「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).

 

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제2항).

우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제2항).

 

최우선변제권이란 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리입니다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

실제 변제받으려면 소액임차인은 ①임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 또는 ②체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

▷소액임차인의 범위

아래의 기준 금액에 해당하면 소액임차인으로 서울기준 1억6천500만원이하입니다.

<자료출처 - 찾기쉬운 생활법령정보>

 

▷최우선변제 금액 = 소액보증금의 최우선변제(보증금 중 일정액의 보호)

소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다.
만일 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.

소액임차인이 되었다고 내가 낸 보증금을 다 돌려받을 있는 것이 아닙니다. 보증금이 ①서울기준 1억6천500만원이하이면 소액임차인이 되고 (일단 기준보증금이하여야 합니다) ②소액임차인이 된 다음에 최우선변제금액이 최대5천500만원입니다. 

(예시 - 전월세 계약시 보증금 모두를 돌려받고 싶다면 집을 구할 때 보증금이 서울기준 5천500만원이하일때 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다)

<자료출처 - 찾기쉬운 생활법령정보>

4. 임대 용도- 부동산의 용도(상업적, 주거용 등)를 명확히 하고, 그에 따른 제약이나 조건을 명시해야 합니다. 주거용 건축물이 맞는지 꼭 확인하시길 바랍니다 ☞ 부동산에 요청하셔도 되고 본인이 열람하셔도 됩니다. (정부24(www.gov.kr) 

5. 유지 보수 책임 - 임차인과 임대인 간의 유지 보수 책임을 명확히 해야 합니다. 보통 어떤 유지 보수 비용이 임차인이 부담할지, 어떤 부분이 임대인의 책임인지를 명시합니다.(이 부분도 분쟁이 많이 일어납니다)

6. 하자 보증 - 임차인이 임대된 부동산에서 발견한 하자에 대한 책임과 그에 대한 절차를 명확히 해야 합니다. 계약서 쓰기 전 하자 부분을 명시하시거나 임대인에게 수리보수를 요청하시길 바랍니다)

7. 계약의 종료 조건 - 계약이 어떤 조건 하에 종료될 수 있는지, 예를 들어 조기 종료나 계약 갱신에 대한 조건을 명시해야 합니다.

8. 소유자(임대인)의 권리 - 임대인이 부동산을 방문하거나 점검할 수 있는 권리와 그 절차를 명시해야 합니다.

9. 법적 조항 - 해당 지역의 법과 규제를 준수하기 위해 필요한 법적 조항을 반드시 포함해야 합니다. 예를 들어, 임대 보증금에 대한 규제나 임차인의 권리와 의무 등을 포함할 수 있습니다.

10 서명 및 날짜 - 모든 당사자(임차인과 임대인)가 계약서를 서명하고, 계약이 효력을 발생하는 날짜를 명확히 해야 합니다.

11. 전문 자문 -  필요하다면 각 당사자는 전문 변호사나 부동산 전문가의 조언을 받아 계약서를 검토하고 서명해야 합니다.

 

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■ 주택임대차 표준계약서 (2023.10.6. 개정분) 확인하기 <출처 - 법무부>

▷ 주택임대차 표준계약서를 확인하시고 싶으면 주택임대차 표준계약서-원본용 다운로드하시고
▷ 계약서를 직접 작성하신다면 주택임대차 표준계약서-사용용 다운로드하시길 바랍니다. 

주택임대차 표준계약서-원본용.pdf

0.20MB

 

주택임대차 표준계약서-사용용.hwp

0.10MB

요즘 전세사기나 계약 관련 문제가 너무 많이 생겨서 안타까울 따름입니다. 살아가면서 계약서를 작성할때는 항상 주의하고 또 주의하시길 바랍니다. 

 

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대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 확인하기▼

대법원 인터넷등기소

 

법무부 자료 확인하기▼

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