✅ 부동산학개론 핵심개념정리 및 기출지문 모음 - 공인중개사 시험 [부동산투자론-1]

■  공인중개사 시험대비 - 핵심개념정리 및 기출정답 - 부동산학개론 [부동산투자론-1]

 

 

위험회피적 - ① 투자자가 전혀 위험을 감수하지 않겠다는 의미가 아니다. 위험회피적 투자자는 높은 수익을 얻기 위해서는 이에 따르는 위험을 기꺼이 감수하겠다는 말이다. ② 위험회피적 투자자는 투자대안의 위험이 커지면 기대수익을 높이게 되는데, 이는 무차별효용곡선으로 표시된다. 

무차별효용곡선 -  특정투자자에게 동일한 효용을 가져다주는 기대수익과 분산의 조합을 연결한 곡선

평균-분산 지배원리 - ① 불확실성하에서 두 투자대안의 평 군(기대수익)이 동일하다면 분산(위험)의 작은 투자대안을 선택하고 ② 분산(위험)이 동일하다면 평 군(기대수익)이 높은 투자대안을 선택하는 방법

효율적 포트폴리오 (=효율적 투자대안) - 지배원리에 의하여 선택된 개별투자대안 또는 투자대안의 집합체

효율적 포트폴리오 집합 - 지배원리에 통하여 선택된 효율적 투자대안(=효율적 포트폴리오)의 묶음

효율적 프론티어 (=효율적 전선 =효율적 투자선) - 이 투자대안을 모두 연결한 것

최적포트폴리오 (=최적투자대안) - 지배원리를 충족하는 효율적 투자대안(포트폴리오) 중에서 투자자의 위험선호도까지 고려하여 최종적으로 선택되는, 즉 무차별효용곡선과 접하는 투자대안

기대수익률 - 투자로부터 기대되는 예상수입(순수익)과 예상지출(투자액)로부터 계산되는 수익률

실현수익률 - ① 투자가 이루어지고 나 후에 현실적으로 달성된 수익률 ② 부동산에 대한 투자의사결정을 할 때 고려하는 것은 아니며 투자성과를 측정하는 수익률

부동산투자의 위험으로는 사업상 위험, 금융적 위험, 법적·행정적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험, 이자율상승위험 등이 있다. 

1) 사업상 위험 - 부동산투자사업으로 발생하는 위험으로 시장위험, 운영위험, 위치적 위험이 있다.
① 시장 위험 - 시장의 불확실성이 투자자에게 주는 부담이며, 수요가 부족하여 투자주동산이 임대·분양되지 않아 손실이 발생할 가능성을 말한다.
② 운영 위험 - 임대부동산의 운영·임대과정에서 종업원의 통제나 영업경비의 과다지출, 근로자의 파업 등에 따르는 위험
③ 위치적 위험 - 부동성으로 인해 부동산의 절대적 위치는 고정되어 있으나 상대적 위치가 변하게 됨에 따라 발생하는 것으로 입지선정의 실패로 발생하는 위험 (부동산의 경제적 감가요인이 됨)

2) 금융적 위험 - 타인자본이나 차입금을 활용하였으나 투자자의 채무불이행가능성이 높아지는 경우

3) 법적·행정적 위험 - 정부정책이나 공법상 규제변경에 따른 위험

4) 인플레이션 위험 - 인플레이션이 발생하면 화폐가치가 하락하므로 이에 따라 임대수익의 가치가 상대적으로 하락한다.

5) 유동성 위험 - 투자자가 시장가치보다 낮은 가격으로 부동산을 매도하는 과정에서 발생하는 부동산가치의 손실가능성으로 환금성위험이라고도 한다. 

6) 이자율상승위험 - 이자율의 상승은 다른 투자자의 요구수익율의 상승을 유발하므로 부동산 투자가치는 하락한다. 이에 따른 투자수요가 감소하여 부동산의 매각과정에서 부동산가치손실의 가능성이 있다. 

포트폴리오 총위험 = 체계적 위험(줄일 수 없다) + 비체계적 위험(줄일 수 있다)

체계적 위험 - ① 부동산시장의 구조적, 시스템적인 위험으로 모든 투자대안에 공통적으로 영향을 미치는 위험 ② 이자율변동위험, 경기변동위험, 인플레이션위험은 모든 부동산에 공통적으로 영향을 주기 때문에 포트폴리오를 구성하는 종목 수를 늘려도 회피할 수 없는 위험 ③ 분산불가능위험이다.

비체계적 위험 - ① 시장의 구조적인 문제가 아닌 개별투자대안마다 각각 다르게 나타나는 위험 ② 개별위험, 해당 투자대안의 고유위험, 불필요한 위험 ③ 분산투자로 회피할 수 있는 분산가능위험이다. 

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제35회 공인중개사 시험대비 - 부동산학개론 기출지문 요약정리 [부동산시장 일반이론]

 

1. 동일한 위험증가에 대해 위험회피형 투자자는 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구한다.  (○) 

 

2. 위험추구형 투자자는 높은 수익율을 획득하기 위해 위험을 기꺼이 감수는 투자자를 말한다.   (○)  

 

3. 운영위험이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성과 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.   (○)  

 

4. 위치적 위험이란 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.   (○)  

 

5. 유동성 위험이란 대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.   (○)  

 

6. 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.   (○)  

 

7. 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한 방어수단으로 이용될 수 있다.   (○)  

 

8. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다.   (○)  

 

9. 투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며 금리 상승기에 추가적인

비용부담이 발생하는 경우는 금융위험에 해당한다.   (○)

 

10 장래의 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 고정이자율 대신 변동이자율로 대출하기를 선호한다.   (○)  

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11. 차입자에게 변동금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다.   (○)  

 

12. 부채의 비율이 크면 지분수익률이 커질 수 있지만 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.    (○)  

 

13. 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.    (○)  

 

14. 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율이다.    (○)  

 

15. 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용한다.    (○)  

 

16. 부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.    (○)

 

17. 투자위험(표준편차)과 기대수익률은 정의 상관관계를 가진다.    (○)  

 

18. 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 것이다.    (○)  

 

19. 평균분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.    (○)  

 

20. 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.    (○)  

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21. 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최소한의 수익률이다.    (○)  

 

22. 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.    (○)

 

23. 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 커진다.    (○)  

 

24. 요구수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.    (○)

 

25. 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자를 기각한다.    (○)

 

26. 부동산 투자안이 채택되기 위해서는 기대수익률이 요구수익률보다 커야 한다.    (○)  

 

27. 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 기각된다.     (○)  

 

28. 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택된다.     (○)  

 

29. 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.     (○)  

 

30. 평균-분산 지배원리에 따르면 A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우 A투자안보다 B투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다.     (○)  

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31. 무위험률의 상승은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.     (○)  

32. 무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.     (○)  

33. 실현수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.     (○)

34. 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등에 의하여 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으로 이는 체계적 위험이다.     (○)  

35. 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트폴리오를 구성하더라도 피할 수 없다.    (○)  

36. 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 불가능하다.    (○)  

37. 포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 비체계적 위험을 줄여나갈 수 있으며 그 결과로 총 위험은 줄어들게 된다.    (○)  

38. 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소회는 것이다.    (○)  

39. 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 비체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.    (○)  

40. 투자자산의 수를 늘려도 체계적 위험은 감소되지 않지만 비체계적 위험은 감소되는 효과가 있다. 따라서 포트폴리오의 총위험이 '0'이 되지는 않는다.    (○)  

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41. 개별부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 없다.    (○)  

42. 포트폴리오 분산투자를 통해 체계적 위험을 감소시킬 수 없으나 비체계적 위험은 감소시킬 수 있다.    (○)  

43. 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적인 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.    (○)  

44. 포트폴리오 이론은 투자시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.    (○)  

45. 투자자산간의 상관계수가 1보다 작을 경우 포트폴리오 구성을 통한 위험절감효과가 나타난다.    (○)  

46. 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우 분산투자효과는 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수와 관계가 있다.    (○)  

47. 2개의 투자자산의 수익률이 서로 같은 방향으로 움직일 겨우 양(+)의 값을 가지므로 위험분산효과가 작아진다.    (○)  

48. 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 음(-)의 값을 가지기 때문에 위험분산효과가 커진다.    (○)  

49. 포트폴리오 전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.    (○)  

50. 효율적 프론티어는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.    (○)  

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51. 효율적 프론티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.    (○)  

52. 효율적 프론티어란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.    (○)  

53. 효율적 프론티어는 평균-분산 지배원리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.    (○)  

54. 효율적 프론티어의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.    (○)  

55. 투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 급격해진다.    (○)  

56. 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.    (○)  

57. 최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.    (○)  

58. 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 우수한 편이다.     (○)  

59. 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정시 비용으로 인정받을 수 있다.     (○)  

60. 부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.     (○)  

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61. 부동산투자는 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.     (○)  

62. 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화하기 어렵다.     (○)

63. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 증가한다.     (○)  

64. 부의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어도 정의 레버리지로 전환할 수 없다.     (○)  

65. 주식, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산혜택 등을 얻을 수 있다.     (○)  

66. 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프로티어의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다.     (○)  

67. 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다.     (○)

68. 투자를 분산하는 것은 위험을 줄이는 방법 중 하나이다.     (○)  

69. 유동성위험은 부동산매각과정에서 현금화하기 어려워서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.     (○)  

70. 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 위험이라고 한다.     (○)  

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71. 이자율위험은 이자율변동에 의하여 부동산수익률이 변동하는 것이다.     (○)  

72. 사업위험은 사업을 영위하면서  발생하는 수익성에 관한 위험이다.     (○)  

73. 법적위험은 정부정책이나 법률개정 등으로 인하여 투자수익률이 변화하는 것이다.     (○)  

74. 합리적인 투자자는 기대수익률이 동일할 경우 표준편차가 작은 투자대안을 선택한다.     (○)

75. 위험회피형 투자자라 할지라도 보수적 투자자일수록 무차별곡선의 기울기는 급해지고, 공격적 투자자일수록 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.     (○)  

76. 투자위험과 기대수익률은 비례관계를 가진다.     (○)