✅공인중개사 부동산학개론 기출문제정답 [부동산시장론 - 상업입지이론, 공업입지이론]

■ 공인중개사 부동산학개론 개념정리 및 기출지문요약 [상업입지이론, 공업입지이론]

공인중개사 시험준비 중이시라면 이제는 핵심만 암기하고 문제풀이에 집중하셔야 합니다. 시간이 얼마 안 남았지만 마지막까지 최선을 다하시면 합격하실 수 있습니다. 

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(1) 상업입지이론

레일리(J. W. Reilly)의 소매인력법칙 - ① 레일리는 뉴턴의 만유인력법칙을 원용하여 두 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구수에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거래의 제곱에 반비례한다. ② 레일의 소매인력법칙은 기본적으로 두 도시로 상품을 구매하러 갈 인구유인비율을 구하게 되지만, 점포 간의 매출비율을 추정하는 데 활용할 수 있다. 

컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형(수정소매인력법칙) - 컨버스의 분기점모형은 레일이 소매인력법칙을 수정, 보완하여 경쟁관계에 있는 두 점표(매장)의 영향력이 균등해지는 상권의 분기점(경계점을 구하는 방법을 제시했다. 

허프(D. L. Huff)의 확률모형(소매지역이론) - ① 허프의 확률모형은 레일리의 중력모형을 활용하여 상권의 규모에 따른 매장의 매출액을 추정하는 모형. ② 레일리의 소매인력법칙이 두 도시만을 활용하여 상권을 분석하였다며, 허프의 확률모형은 다수의 중심지(점포)에 적용이 가능하며 대도시에서의 소비자의 구매패턴에 관한 확률모형을 제시하였다. ③ 소비자들의 특정매장의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용(소비자 개성 등)이라는 비공간요인도 고려한다.  ④ 허프에 의하면 공간(거리) 마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건으 특성에 따라 달라지며, 교통조건이 나쁠수록 공간(거리) 마찰계수가 커지게 된다. 

크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론 - ① 중심지이론은 재화와 서비스를 공급하는 중심지라는 공간조직이 어떻게 형성되는가를 설명하는, 중심지의 형성과정에 중점을 둔 이론. ② 크리스탈러에 의하면 도시의 분포와 중심지의 형성과정을 최소요구치와 재화의 도달범위와의 관계를 통해 설명하는 거시적 관점의 입지이론이다. 
※중심지 - 각종재화와 서비스의 공급기능이 집중되어 배후지에 재화왕 서비스를 제공하는 중심지역
※ 최소요구치 - 경제적으로 유지, 생존할 수 있는 최소한의 공간범위나 인구수의 범위
※ 최소요구범위 - 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 소비자를 포함하는 경계까지의 거리
※ 재화의 도달범위(거리) - 중심지가 재화와 서비스를 제공할 수 있는 최대한의 범위, 소비자가 기꺼이 통행할 수 있는 최대한의 범위, 판매량(수요량)이 '0'이 되는 한계범위

넬슨의(R. Nelson)의 소매입지이론 - 넬슨은 점포의 주체가 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출고를 확보하려면 어디에 입지 하여야 하는가에 대한 점포입지 8가지 원칙을 제시하였는데 이 중에서 '양립성'이 가장 중요한 요소이다. 
※양립성 - 서로 다른 점포가 인접해 있으면 고객을 서로 주고받으면서 점포의 매출고가 높아진다. 구매고객의 이동을 크게 방해하지 않고 한 곳에 오랫동안 머무르면서 원스톱쇼핑을 할 수 있게 해야 한다. 

 

상권이론

1. 소재위치·장소에 따른 점포유형
① 집심성 점포 - 도심이나 배후지의 중심지에 입지 하여야 유리한 점포를 말한다. (백화점, 고급음식점, 영화관 등)
② 집재성 점포 - 동 업종의 점포가 집적이익을 얻기 위하여 의도적으로 모여서 한 곳에 입지 하는 것이 유리한 점포를 말한다.
(가구점, 공구상가, 전자상가 등)
③ 산재성 점포 - 상권의 크기가 한정되어 다른 곳에 분산입지하여야 유리한 점포 (잡화점, 세탁소, 어물점 등)
④ 국부적 집중성 점포 - 동 업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지 하는 것이 유리한 점포 (농기구점, 석재상, 철공소 등)

2. 구매습관에 따른 점포유형
① 전문품점 - 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취미, 기호 등에 따라 구매하는 상품을 취급하는 점포 (명품점 등)
② 선매품점 - 여러 상점을 통하여 품질, 가격, 스타일 등을 상호 비교한 후에 구매하는 상품을 취급하는 점포
③ 편의점품 - 일상의 생활필수품을 판매하는 점포, 접근성이 가장 중요하다. 

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(2) 공업입지이론

베버(A. Weber)의 최소비용이론 - ① 베버의 최소비용이론이란 생산비용이 최소가 되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 접근방법으로 근대적 공업입지이론을 최초로 정립하였다. ② 베버는 공업입지 결정에서 고려하는 비용항목에는 수송비, 노동비(임금, 집적이익(집적력)을 들 수 있는 데, 그중에서 수송비(원료와 제품)를 가장 중요하다 하였다. ③ 수송비의 최소화지점을 입지로 정하고 → 그다음에 노동비최소화지점을 고려하고 → 마지막으로 집적이익이 최대가 되는 지점을 판단하여 순차적인 과정을 통해 공장의 최적입지를 선정한다. 

뢰쉬(A. Losch)의 최대수요이론 - ① 베버의 최소비용관점의 최적입지를 비판하고, 수요가 최대가 되는 지점이 기업의 이윤을 극대화시키는 최적입지가 된다는 최대수요이론에 기반한 입지이론이다. ② 뢰쉬는 이윤극대화를 위한 공장의 최적입지는 시장확대가능성이 가장 풍부한 지점에 입지 하는 것이라고 보았다. 

산업별 입지유형
① 원료지향형 입지 - 공장입지결정에서 원료수송비가 기업이윤에 미치는 영향이 큰 공장은 원료수송비를 절감할 수 있는 지여에 입지 하는 것 이 유리한 산업, 시멘트의 원료가 되는 석회석 등으니 국지·편재원료를 많이 사용하는 산업 or 부패하기 쉬운 원료를 사용하는 생선통조림공장 등

② 시장지향형 입지 - 공장입지 결정에서 제품수송비가 기업이윤에 미치는 영향이  큰 공장은 제품수송비를 절감할 수 있는 지역에  입지 하는 것이 유리한 산업, 청량음료나 주류의 원재료가 되는 물 등의 보편원료를 많이 사용하는 산업과 중간재나 부패하기 쉬운 완제품을 생산하는 공장 등

③ 집적지향적 산업 - 공장입지 결정에서 수송비의 비중이 적고, 기술연관성은 높은 계열화된 담수의 기업이나 산업이 특정한 지역에 집중적을 입지 하는 것이 유리한 산업, 선박·자동산차산업 등은 기술, 정보, 시설, 원료 등의 공동이용을 통해 비용절감효과를 얻을 수 있다. 

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1. 중심지이론에서 중심지는 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역이다.  (○)

 

2. 중심지이론은 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 증명하였다.   (○)  

 

3. 중심지이론에서 최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모를 말한다.   (○)  

 

4. 중심지이론에서 최소요구범위는 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리를 말한다.   (○)

 

5. 크리스탈러는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다.   (○)  

 

6. 중심지이론에서 도달범위는 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '0'이 되는 지점까지의 거리이다.   (○)  

 

7. 소매인력법칙에 따르면 2개 도시의 상거래흡인력은 두 도시 인구에 비례하고 두 도시의 분기점으로부터의 거리의 제곱에 반비례한다.   (○)  

 

8. 레일리는 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지에 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다고 보았다.   (○)  

 

9. 허프는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.   (○)

 

10. 허프는 소비자가 특점  점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해서 결정된다고 보았다.   (○)  

 

11. 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.   (○)  

 

12. 중력모형의 공간(거리) 마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.   (○)  

 

13. 중력모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.   (○)  

 

14. 교통조건이 나쁠 경우 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.   (○)  

 

15. 전문품점의 경우 일상용품보다 공간(거리)마찰계수가 크다.  (○) 

 

16. 허프는 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.   (○)

 

17. 컨버스는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리의 소매중력모형을 수정하였다.   (○)  

 

18. 컨버스는 경쟁관계예 있는 두 소매시장 간 상권의 경제지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.   (○)

 

19. 상권확정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급가구점과 같은 전문점품의 경우 분산시장접근법이 유용하다.   (○)  

 

20. 잡화점, 세탁소는 산재성 점포이고 백호점, 귀금속점은 집심성 점포이다.   (○)

 

21. 상권은 점포의 매출이 발생하눈 구역을 정의하는 공간개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.   (○)

 

22. 일반적으로 상품이나 서비스의 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모는 크다.   (○)  

 

23. 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달과 소득의 증가에 관련이 있다.   (○)

 

24. 도시의 토지가격이 정상지가 상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 택지가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.   (○)  

 

25. 도시의 토지가격이 정상지가 상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.   (○)  

 

26. 도시의 토지가격이 정상지가 상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 토지의 집약적 이용을 촉진하고 주거지의 외연적 확산을 조장한다.   (○)

 

27. 도시의 토지가격이 정상지가 상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.   (○)  

 

28. 넬슨의 소매입지이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지 해야 하는지를 제시하였다.   (○)  

 

29. 넬슨은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서 어떤 장소에 입지 하여야 하는지를 제시하였다.   (○)  

 

30. 뢰시는 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.   (○)

 

31. 베버의 최소비용이론은 다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다고 본다.   (○)

 

32. 공업입지론에서 생산자는 합리적 경제인이라고 가정한다.   (○)  

 

33. 공업입지론에서 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적입지점으로 본다.   (○)  

 

34. 베버는 운송비, 노동비, 집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 보았다.   (○)  

 

35. 공업입지론에서는 기업의 입지요인으로 수송비, 인건비, 집적이익을 제시하였다.   (○)  

 

36. 공업입지론에서 등비용선은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.   (○)

 

37. 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 최소비용지점을 결정한다.   (○)  

 

38. 베버의 최소비용이론에 따른면 최소비용지점은 최소운송비지점, 최소노동비지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 결정한다.   (○)  

 

39. 제품의 무게가 크면 제품수송비를 최소화하기 위해서 시장지향형 입지가 유리하고, 여러 시설이나 정보를 공동이용하여 비용절감효과를 얻기 위해 집적지향형 입지가 유리하다.   (○)  

40. 회귀모형은 특정부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 있는 접근법 중에 하나이다.   (○)  

41. 도심지역의 건물들이 고층화되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 높다.   (○)
※도심 안으로 들어갈수록 자본을 더 많이 사용한다는 의미

42. 레일리의 소매인력법칙에 따르면 2개 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다.   (○)  

 

43. 허프의 상권분석모형에 따르면 소비자가 특정점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의하여 결정되니다.   (○)  

44. 베버의 최소비용이론은 다른 생산조건이 동일하다면 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와  제품이 수송되는 거리에 의하여 결정된다.   (○)  

45. 공장부지의 입지요인 중에서 보편원료를 많이 사용하는 공장은 시장지향형 입지를 선호하고, 중량감소산업은 원료지향형 입지를 선호한다.   (○)  

46. 중간재나 완제품을 생산하는 공장은 시장지향형 입지를 노동집약적이고 미숙련공을 많이 사용하는 공장은 노동지향형 입지를 선호한다.   (○)  

47. 공장부지 입지요건에서 운송비의 비웅이 적고 기술연관성이 높으며 계열화된 산업의 경우, 집적지역에 입지 함으로써 비용절감효과를 얻을 수 있다.   (○)

48. 공장부지는 위험물 페기규제, 대상지역의 기업환경, 세제상의 혜택, 중장정부나 지방정부의 지원 등도 부지 선정 시 고려해야 할 중요한 요인이 된다.   (○)

49. 공장부지는 기업조직의 공간적 분업, 공간연계 등 기업의 조직구조 변화도 입지요인으로 들 수 있다.   (○)

50. 중심지이론에서 고차중심지는 고차중심지보다 차수가 낮은 중차중심지와 저차중심지의 기능도 수행한다.   (○)
예 - 대도시, 백화점, 대행마트, 시청 등

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