✅공인중개사 핵심개념정리 및 기출정답 - 부동산학개론 [부동산정책론 - 주택정책 & 조세정책]

■ 2025년 제35회 공인중개사 시험대비 - 핵심개념정리 및 기출정답 - 부동산학개론 [부동산정책론 - 주택정책 & 조세정책]

수험생 여러분! 공인중개사 시험이 얼마 남지 않았습니다. 요즘 많이 힘드시겠지만 마지막까지 열심히 하시면 꼭 합격하실 수 있으니 아래에 있는 핵심요약과 옳은 지문들을 많이 읽어 보시길 바랍니다. 

(1) 임대료규제(직접적 개입)

1 ) 임대료규제정책 - ① 저소득층 임차가구를 보호하려는 일종의 최고가격제를 말한다(=임대료상한제). ② 임대료 수준 또는 임대료상승률을 일정범위 이내에서 규제함으로써 시장균형가격보다 낮은 수준으로 최고가격을 설정하여 임대인으로 하여금 정부가 규제하는 임대료 이상으로 임대료를 부과할 수 없도록 하는 일종의 가격통제정책이다.

2) 임대료규제정책으로 인한 효과
① 임대주택에 대한 초과수요가 발생한다.
②임대주택의  수익성이 악화되어 공급이 감소한단
③공급이 감호함에 따라 주택난이 더욱 심화된다. 
④임대료의 상한이 시장균형임대료보다 낮을 경우, 수요와 공급이 탄력적일수록 초과수요량은 많아지고, 수요과 공급이 비탄력적일수록 초과수요량은 적어진다.
⑤임대주택의 공급이 완전비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득 재분배효과가 있다. 
⑥시장의 균형임대료보다 높은 수준에서 임대료를 규제한 경우 임대주택시장에 아무런 변화가 발생하지 않는다(임차인 보호효과가 없다)

3) 공공지원민간임대주택 - 임대사업자가 민간임대주택을 10년이상 임대할 목적으로 취득하여 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택

4) 장기일반민간임대주택 - 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택 [아파트(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. 

(2) 임대료보조정책(간접적 개입)

 

1) 임대료보조정책 - ① 정부가 임대사업자의 심리를 자극시켜 시장기능에 의하여 사적 임대주택 공급 증가를 유도하는 방법 ② 임대료규정정책보다 임차인의 주거안정효과가 더 크다. ③ 수요측면의 임차인에 대한 보조금정책과 공급측면의 생산자에 대한 보조금정책으로 구분할 수 있다. 

2) 수요자보조금정책
① 단기효과 - 임대주택에 대한 수요가 증가하여 임대료가 단기적으로 상승하게 되고, 임대주택시장은 기존 임대사업자나 공급자에게 초과이윤을 얻을 수 있는 기회를 제공
보조금 지급 →  효용 증가 → 실질소득 향상 → 임대주택수요 증가 → 임대료 상승(임대업자, 공급자 초과이윤 획득)

② 장기효과 - 신규공급자 → 시장진입 → 임대주택공급 증가 임대료 하락

③ 임대료(가격)보조방식 - 보조금 전액을 임대주택 소비에 한정(주택바우처, 주거급여)
※주택바우처 - 임대료보조금을 현금이 아닌 바우처, 일종의 쿠폰형식으로 지급하는 것으로, 지역별·소득 수준별로 차등지급

④ 현금(소득) 보조방식 - 보조금 일부는 임대주택 소비, 나머지 금액은 다른 재화 소비 선택 가능

3) 생산자보조금정책 - 임대주택사업자에게 보조금을 지급하거나 장기저금리의 건설자금을 지원해 주는 등의 방식, 임대업자의 생산비 절감효과가 있으므로 장기적으로 임대주택공급이 늘어나는 효과가 있다. 
※생산자보조금정책의 단점 - 임대주택수요자에게 보조금을 지급하는 방식보다 임차인의 주거지 선택의 자유가 제한된다.

(3) 공공임대주택공급정책 

정부의 임대주택공급정책

① 영구임대주택 - 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택

② 국민임대주택 - 국가나 지방자치단체의 재정이나 [주택도시기금법]에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거지 안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택

③ 행복주택 - 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택

④ 통합공공임대주택 - 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택

⑤ 장기전세주택 - 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택

⑥ 분양전환공공임대주택 - 일정기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택

⑦ 기존주택 등 매입임대주택 - 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 주택 또는 건축물(기존주택)을 매입하여 [국민기초생활 보장법]에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택

⑧ 기존주택 전세임대주택 - 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 [국민기초생활 보장법]에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대하는 공공임대주택

 

(4) 분양가규제정책

분양가규제정책 - ① 신규주택의 분양가를 시장가격 이하로 통제하여 주택가격을 안정화시키고 저소득층의 주택구입을 용이하게 하기 위한 최고가격제의 일환 ② 저소득층의 내집마련부담을 완화하고자 하는 정부의 가격규제정책

 

(5) 조세정책

조세의 전가 - 재산세가 부과되면 납세의무자인 임대인이 임대주택공급을 감소시켜 임대료 인상을 통하여 세금의 일부를 임차인에게 이전시키는 현상

조세의 귀착 - 조세의 전가가 완료되어 실질적인 조세부담이 임대인가 임차인엑게 최종적으로 귀속되는 것

상대적 가격탄력성에 따른 조세의 귀착 -
※조세의 전가와 귀착 정도는 수요와 공급의 상대적인 가격탄력성에 따라 달라진다. 
※가격탄력성이 탄력적이면 조세회피 측면에서 유리하기 때문에 그 조세의 귀착부담이 작아지고, 비탄력적이면 불리하기 때문에 그 조세의 귀착부담이 많아진다. 

① 공급의 가격탄력성은 탄력적이고 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 됨(비탄력적인 쪽에서 더 많은 세금을 부담한다)

② 공급의 가격탄력성은 비탄력적이고 수요의 가격탄력성은 탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 공급자가 수요자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다. (공급자의 경제적 손실은 작아진다 ↓)

③ 공급의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 또는 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 공급자의 세금귀착분은 전혀 없고 수요자에게 모두 귀착된다. (대체재가 전혀 없다)

④ 공급의 가격탄력성이 완전비탄력적일 때 또는 수요의 가격탄력성이 완전탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 공급자가 모든 세금을 부담하고 수요자에게는 전혀 전가, 귀착되지 않음 (공급이 완전비탄력적일 때는 공급을 전혀 감소시킬 수 없다)

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[최신기출문제 다운로드]

2023년 제34회 공인중개사 시험문제와 정답 다운로드 [최신 기출문제와 해설 제공]

 

1. 주택임대료 규제는 임대주택의 질적 수준을 하락시키는 원인이 될 수 있다.  (○)

 

2. 장기공공임대주택은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급하는 것이다.   (○)  

 

3. 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다.   (○)

 

4. 임대료규제는 임대료에 대한 이중가격을 형성시킬 우려가 있다.   (○)  

 

5. 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮을 경우 임대부동산의 질적인 저하를 초래할 수 있다.   (○)  

 

6. 임대료규제는 장기적으로 민간임대주택공급을 위축시킬 수 있다.   (○)  

 

7. 임대료상한제를 실시하면 임대인은 공급량을 줄이고 임차인은 수요량을 늘리기 때문에 초과수요가 발생한다.   (○)  

 

8. 임대료규제는 임대부동산을 질적으로 하락시키고 기존 세입자의 주거 이동을 둔화시킨다.   (○)  

 

9. 임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택의 공급이 감소된다.   (○)

 

10. 정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량은 감소할 수 있다.   (○)

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11. 주택임대차 계약 갱신 시 임대료의 상승률에 대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬 수 있다.   (○)

 

12. 정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 낮아야 시장에 영향을 준다.   (○)

 

13. 정부의 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담완화효과를 기대할 수 있다.   (○)  

 

14. 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 균형가격과 규제가격의 차이만큼 임대료 보조 효과가 나타나다.   (○)

 

15. 공공임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다.   (○)

 

16. 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.   (○)  

 

17. 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락효과가 작아질 수 있다.   (○)

 

18. 임대료규제란 주택임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도이다.   (○)  

 

19. 주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있다.   (○)

 

20. 임대료 보조정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킬 수 있다.   (○)

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21. 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해 주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.   (○)

 

22. 주거 바우처 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다.   (○)

 

23. 주택바우처는 임대료 보조정책의 하나이다.   (○)

 

24. 임대료보조정책은 임차인의 임대료 부담을 줄여줄 수 있다.   (○)  

 

25. 임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다.   (○)  

 

26. 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득 향상에 기여할 수 있다.   (○)

 

27. 정부가 저소득층에게 임차료를 보조해 주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아질 수 있다.   (○) 

 

28. 장기일반민간임대주택이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.   (○)  

 

29. 영구임대주택은 국가난 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거인정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.   (○)  

 

30. 행복주택은 국가나 지방자치단체의 재정이라 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.   (○)  

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31. 장기전세주택이란 공공주택사업자가 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.   (○)  

 

32. 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분향전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.   (○)  

 

33. 기존주택전세(임대) 주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존 주택을 임차하여 국민기초생 활보장법에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부등에게 전대(재임대)하는 공공임대주택을 말한다.   (○)  

 

34. 공공임대주택의 공급을 확대하면 임차인의 수요의 탄력성을 높여주므로 사적시장에서 부동산조세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킨다.    (○)  

 

35. 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 공공건설임대주택, 공공매입임대주택, 장기전세주택 등이 있다.   (○)

 

36. 공공임대주택의 공급은 소득 재분배효과를 기대할 수 있다.   (○)

 

37. 공공임대주택은 공공주택사업자가 국가 또는 지자체의 재원 또는 주택도시기금을 지원받아 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.   (○)

 

38. 공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 없는 것이 단점이다.   (○)

 

39. 현재 주택정책의 관련 부처는 국토교통부 외에 기획재정부, 행정안전부 등 다양하다.   (○)

 

40. 분양가상한제는 실소요자의 내집마련 부담을 완화하기 위해 도입되었다.   (○)

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41. 분양가상한제는 현재 정부가 시행 중인 정책이다.   (○)

 

42. 분양가상한제는 신규주택의 공급위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.   (○)

 

43. 정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우 신규주택공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.   (○)

 

44. 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.   (○)

 

45. 주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.   (○)

 

46. 주거복지정책상 주거급여제도는 소비자보조방식의 일종이다.   (○)

 

47. 주택정책은 주거안정을 보장해 준다는 측면에서 복지기능도 수행한다.   (○)

 

48. 소득대비 주택가격비율(PIR)과 소득대비 임대료비율(RIR)은 주택시장에서 가구의 지불능력을 측정하는 지표이다.   (○)  

 

50. 공공임대주택제도, 주거급여제도, 주택청약종합저축제도는 모두 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도이다.   (○)  

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51. 소득세법에 따른 지정지역(투기지역)의 지정은 현재 우리나라에서 시행되고 있다.   (○)  

 

52. 부동산세금은 정부나 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과되기도 한다.   (○)  

 

53. 부동산 조세는 소형주택공급의 확대, 호화주택의 건축억제 등과 같은 주택문제 해결 수단의 기능을 갖는다.   (○)  

 

54. 부동산 조세는 자원을 재분배하는 도구로 쓰인다.   (○)  

 

55. 부동산 조세는 소득 재분배 효과를 기대할 수 있다.   (○)  

 

56. 부동산 조세의 중립성은 조세가 시장의 자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.   (○)  

 

57. 지가사승에 대한 기대가 퍼져 있는 상황에서 양도소득세가 중과되어 동결효과가 발생하면 지가가 상승한다.   (○)

 

58. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과를 가지고 있다.   (○)  

 

59. 주택공급의 동결효과란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세의 부담으로 주택의 처분을 미루어 주택의 공급이 감소하는 효과를 말한다.   (○)  

 

60. 양도소득세를 중과하면 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다.   (○)  

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61. 주택의 보유세 감면은 자가소유를 촉진할 수 있다.   (○)  

 

62. 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있다.   (○)

 

63. 소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면 주택수요가 감소하고 주택가격은 하락하게 된다.   (○)  

 

64. 부동산 관련 조세 중 종합부동산세는 국세, 보유과세, 누진세 유형에 모두 해당된다.   (○)

 

65. 임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급은 감소하고 임대료는 증가할 것이다.   (○)  

 

66. 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다.   (○)  

 

67. 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.   (○)

 

68. 조세 부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부과하게 하나 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다.   (○)  

 

69. 토지공급의 가격탄력성이 '0'인 경우 부동산 조세부과 시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.   (○)  

 

70. 임대주택에 재산세가 중과되면 증가된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.   (○)

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71. 조세의 사실상 부담이 최종적으로 어떤 사람에게 귀속되는 것을 조세의 귀착이라 한다.   (○)

 

72. 양도소득세는 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다.   (○)  

 

73. 종합부동산세법에 따른 종합부동산세는 현재 우리나라에서 시행되고 있다.   (○)  

 

74. 부동산취득단계에서 부과되는 조세로는 취득세, 인지세 등이 있다.   (○)  

 

75. 헨리 조지는 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징세할 경우 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.   (○)  

 

76. 절세는 합법적으로 세금을 줄이려는 행위이며 조세회피는 도덕적인 비난을 받을 수는 있지만 불법은 아니다.   (○)  

 

77. 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 따라 과세를 달리해야 한다.   (○)