✅공인중개사 부동산학개론 기출정답 정리 [부동산정책론]

■ 공인중개사 부동산학개론 핵심요약정리 및 기출정답만 정리 [부동산정책론]

공인중개사 수험생 여러분! 아직 늦지 않았습니다. 포기하지 마시고 많은 이제는 많은 지문들을 읽고 또 읽어서 시험대비를 하셔야 합니다.

 

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(1) 정부의 시장개입

정부의 시장개입이유 - 부동산시장은 시장기구가 스스로 형평성을 달성하기가 어렵고 또한 불완전한 시장이어서 효율성을 제고하기도 어렵기 때문에 정부의 시장개입이 필요하다. 

1) 형평성 측면의 정치적 기능 - ① 저소득의 주거안정을 위해 ② 소득에 따라 차등과세(누진세적용)를 하는 등 소득재분배를 위해 ③ 공공성이나 공익성의 관점에서 토지공개념을 구현하는 개발이익환수제도나 토지거래허가제도를 시행하는 것

2) 효율성 측면의 경제적 기능 - 최적(균형)생산량이나 최적(균형) 소비량을 유지하기 위하여 개입하는 경우로 부동산의 불완전성은 정부의 시장개입의 명분을 제공한다.

시장실패의 원인

1) 불완전경쟁 - 독점이나 과점기업은 생산량을 적게 조정하고 높은 가격을 결정함으로써 이윤극대화를 위하여 행동하므로 소비자입장에서는 높은 가격을 지불해야 하고 재화의 소비량도 줄어들게 되어 사회적 후생손실을 초래하므로 정부는 독과점기업의 가격담합에 대해 과징금부과 등을 통해 규제하고 있다, 

2) 규모의 경제 - 시업이 생산량이나 판매량을 증가시키기 위하여 생산이나 판매시설의 규모를 확대함에 따라 장기평균비용이 점점 절약·감소되는 현상을 규모의 경제라 함, 생산이나 소비에 있어 규모의 경제가 발생하면 자원배분의 효율성이 달성되지 못하므로 시장실패의 원이이 된다. 

3) 공공재 - 공공재는 도로, 공원, 명승지처럼 가격이 존재하지 않는 재화로서, 여러 사람이 소비하더라도 소비량이 줄어들지 않으며 가격을 지불하지 않는 사람이라도 소비로부터 배제되지 않는 재화를 말함. 공공재는 시장기능에 생산과 소비를 맡겨두면 무임승차의 문제가 발생하여 사적 기업의 수익성 확보를 어렵게 한다. 또한 공공재는 비경합성과 비배제성의 특성이 있다.
※무임승차 - 공공재를 생산하는 데에는 비용이 수반되지만 이를 이용하는 이용주체들이 생산비, 가격등을 지불하지 않으려는 행동을 하게 된다. 무임승차문제는 아무런 노력이나 대가 없이 만족을 얻으려는 경우를 말한다.
※비경합성 - 어떤 특정 공공재를 사용하고 있더라도 다른 사람들도 이를 함께 사용할 수 있는 특성
※비배제성 - 특정 공공재의 생산과 공급이 일단 이루어지고 나면 생산비를 부담하지 않는 경제주체라 할지랃 

4) 정보의 비대칭 - ① 부동산시장(부동산시장은 불완전경쟁시장이다)는 거래에 관한 불완전하고 비대칭적이므로 자원배분의 효율성이 달성되지 못한다. ② 경제주체들이 접하는 정보의 양고 질이 서로 다른 경우 정보를 많이 보유한 주체는 도덕적 해이의 문제가 발생하고, 정보가 부족한 주체는 역선택의 문제가 발생한다. 

5) 외부효과 - 어떤 경제주체의 경제활동이 시장기구를 통하지 않고 거래상대방이 아닌 다른 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주면서도 이에 합당한 대가나 보상이 이루어지지 않는 경우

① 정(+)의 외부효과 ( = 외부경제) - 주택시장에서 주거지 부근에 생태공원과 학군이 조성되면 주거지에 정(+)의 외부효과를 발생시킬 수 있는데, 이를 긍정적이고 이로운 이익을 주는 외부효과 또는 외부경제라 한다.

② 부(-)의 외부효과 ( = 외부불경제) - 주택시장에서 주거지 부근에 쓰레기소각장 등 유해시설이 설치되면 주거지에 부(-)의 외부효과를  발생시킬 수 있는데, 이를 부정적이고 해로운 피해를 주는 외부효과 또는 외부불경제라고 한다.

정부의 실패 - ① 자원배분의 효율성의 위해 정부가 시장에 개입하였지만 여러가지 이유로 인하여 정부의 개입이 시장실패를 치유하지 못하는 것을 말하는 것으로, 오히려 상황이 더 악화된 경우이다. ② 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 야기할 수도 있다. ③ 정부의 시장개입결과로 최적 수준을 더 벗어나게 되어 자원배분의 효율성이 더 악화될 수 있다. 

(2) 정부의 토지정책

토지정책의 수단
① 직접적 개입방법 - 정부나 공공기관이 부동산시장에 직접 개입하여 부동산에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법
② 간접적 개입방법 - 시장기구의 틀을 유지하며 부동산시장에 조세감면정책, 행정상 금융상의 지원정책, 사적 주체에게 보조금 지급 등을 시장기능을 제고하여 그 효과를 노리는 방법
③ 토지이용규제 - 개별토지이용자의 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위하여 용도제한 등의 법적·사회적 조치에 의해 구속하고 제한하는 개입방법


토지은행(land banking)제도 = 토지비축제도 - 정부 등 공적 주체가 재원을 투입하여 장래의 용도를 위하여 사전에 미개발토지를 저렴한 가격으로 매입·확보한 수 공공자유보유 혹은 공공임대보유형태로 비축하였다가 민간의 토지수요가 증가하면 비축한 토지를 공급, 판매하는 직접적 개입방법.
1) 우리나라의 토지은행비축제도 - [공공토지의 비축에 관한 법률]에 의해 국토교통부장관(계획수립자)이 10년 단위의 비축종합계획과 1년 단위의 연도별 비축시행계획을 수립하고, 토지수급조사결과를 토대로 공공토지비축심의위원회의 심의를 거쳐 종합계획을 확정한다. 
※한국토지구택공사(LH)가 토지비축사업의 주체이다.


용도지역지구제 - ① 정부가 어울리지 않는 토지이용을 규제하여 토지시장에서 발생할 수 있는 부(-)의 외부효과를 차단하거나 제거함으로써 궁극적으로 토지이용의 효율성을 제고하고자 하는 방법 ② 사적시장이 외부효과에 대하여 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때 정부에 의하여 채택되는 부동산규제의 한 방법

개발양도제(TDR) - 미국제도이다. 우리나라제도X
① 개발권을 시장에서 매도하여 현금으로 보상받는 제도 ② 토지의 개발권과 소유권을 분리하여 보전지역 토지소유자에게 개발권을 부여하고, 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있는 제도

토지공개념 - 공공복리를 위하여 토지를 효율적으로 이용하기 위한 공권적 규제를 의미 
1) 토지거래허가제도 - [부동산 거래신고 등에 관한 법률]에 따라 특정토지에서 투기거래가 성행하거나 그런 가능성이 있을 만한 지역, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도

2) 개발이익환수제도 - [개발이익 환수에 관한 법률]에 의하면 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분이다. 개발이익을 개발이익환순에 관한 법률에 정하는 바에 따라 개발부담금으로 징수하여야 한다. 

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■ 공인중개사 부동산학개론 최신 기출문제 다운로드 및 기출지문 요약정리 [부동산정책론]

[최신기출문제 다운로드]

2022년 제33회 공인중개사 시험문제와 정답 다운로드[최신공인중개사 기출문제]

 

1. 공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다.   (○)

2. 공공재의 소비의 비경합적 특성이 있다.  (○)

3. 공공재는 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.  (○)  

4. 공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 사회에서 필요한 양만큼 충분히 생산되지 않는다.  (○)  

5. 공공재는 생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 있다.  (○)  

6. 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.  (○)

7. 잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다.   (○)  

8. 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.   (○)  

9. 공공재는 무임승차와 같은 시장실패가 발생한다.   (○)

10. 주택시장에서 단기적으로 수요에 비해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우 이는 정부의 주택시장에 대한 개입의 근거가 된다.   (○)  

 

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11. 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.   (○)  

12. 외부효과는 생산과정에서 발생하는 경우도 있고 소비과정에서 발생하는 경우도 있다.   (○)  

13. 외부효과는 어떤 경제주체의 경제활동의 의도하지 않은 결과가 시장을 통하지 않고 다른 경제주체의 후생에 영향을 주는 것을 말한다.   (○)  

14. 토지이용 행위에서 발생하는 외부불경제는 토지이용구제의 명분이 된다.   (○)

15. 외부효과란 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다.   (○)  

16. 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않는 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.   (○)  

17. 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.   (○)  

18. 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않는 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.   (○)  

19. 지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결수단이 될 수 있다.   (○)  

20. 지역지구제의 목적은 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는데 그 목적이 있다.   (○)  

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21. 부동산의 부동성의 연속성은 외부효과와 관련이 있다.   (○)  

22. 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될 수 있다.   (○)  

23. 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다.   (○)  

24. 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에  대해서 부담금을 부과하면 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다.   (○)   

25. 새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+)의 외부 효과를 발생시키면 공원 주변 주택에 대한 수요곡선이 우측으로 이동하게 된다.   (○)

 

26. 부(-)의 외부효과가 발생하면 님비현상이 발생한다.  (○)

27. 인근지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주면 아파트 가격이 상승하는 경우 정(+)의 외부효과가 나타난 것으로 볼 수 있다.   (○)  

28. 부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 증가시킨다.   (○)

29. 여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.   (○)

30. 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 낳을 수 있다.   (○)  

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31. 정부의 시장개입에는 공공임대주택을 직접 생산·공급하거나 주택의 거래나 배분을 통제하는 방법 등이 있다.   (○)

32. 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다.   (○)

33. 부동산정보의 비대칭성, 외부효과 등의 존재는 시장개입 근거가 된다.   (○)  

34. 정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시장에 개입할 수 있다.   (○)  

35. 주택보급률이 100%를 넘더라도 시장효율성과 형평성을 위하여 정부가 주택시당에 개입할 수 있다.   (○)  

36. 토지자원배분의 비효율성, 부동산투기, 저소득층 주거문제, 난개발에 의한 기반시설의 부족은 정부가 부동산시장에 개입할 수 있는 근거이다.   (○)  

37. 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산시장의 안정 등이 있다.   (○)

38. 공공토지비축, 토지수용, 공영개발, 공공임재주택 등은 우리나라 정부의 부동산시장에 대한 직접개입수단이다.   (○)  

39. 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다.   (○)  

40. 정(+)의 외부현상이 발생하면 핌피(PIMFY) 현상이 발생한다.   (○)  

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41. 주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다.   (○)

42. 투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설, 공급하는 도시형 생활주택에 대해서는 분양가 상한제가 적용되지 않는다.   (○)  

43. 농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도이다.   (○)  

44. 개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.   (○)  

45. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 토지거래계약을 체결할 경우 시장군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.  (○) 

46. 부동산거래신고제는 부동산 매매계약을 체결하는 경우 그 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도이다.   (○)  

47. 부동산가격공시제도에 있어 개별공시지가는 시장, 군소 또는 구청장이 공시한다.   (○)  

48. 공공임대주택의 공급은 주택시장에 정부가 개입하는 사례라 할 수 있다.   (○)  

49. 공공주택의 건설, 공급은 부동산시장에 직접적으로 개입하는 방법이다.   (○)  

50. 공공토지비축, 공공임대주택, 토지수용, 공영개발은 부동산시장에 대한 정부의 직접개입 수단이다.   (○)  

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51. 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.   (○)  

52. 토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용, 금융지원, 보조금지급은 간접적 개입방식이다.   (○)  

 

53. 토지은행, 공영개발사업, 공공투자사업은 부동산시장, 직접개입 유형이다.   (○)  

54. 종합부동산세, 개발부담금, 취득세, 대부비율은 부동산시장에 대한 정부의 간접개입수단이다.  (○)

55. 개발부담금 부과 제도는 정부가 부동산시장에 개입하는 방법이다.   (○)

56. 부동산 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 간접개입방식이다.   (○)  

57. 총부채상환비율, 종합부동산세, 개발부담금은 부동산시장의 간접개입 유형이다.   (○)  

58. 금융지원정책은 정부의 주택시장 간접개입방식에 속한다.   (○)  

59. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역은 현재 우리나라에서 시행되고 있다.   (○)  

60. 용도지역·지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거·완화시킬 목적으로 지정하게 된다.   (○)  

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61. 용도지역·지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.   (○)

62. 용도지역·지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적, 행정적 수단 중 하나이다.   (○)  

63. 용도지역·지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적수단이다.   (○)

64. 용도지역·지구제는 토지의 기능을 계획을 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적, 행정적 장치이다.   (○)  

65. 토지이용에 있어서 용도지역·지구는 사회적 후생손실을 완화하기 위해 지정된다.   (○)

66. 용도지역은 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다. 

67. 용도지역·지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다.   (○)  

68. 용도지역 중 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호, 육성을 위하여 필요한 지역이다.   (○)  

69. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.   (○)  

 

70. 용도지역·지구제는 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.   (○)

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71. 용도지구는 하나의 대지에 중복지정될 수 있다.   (○)  

72. 토지이용구제를 통해 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시킬 수 있다.   (○)  

73. 토지의 비축에 관한 법률에 따른 토지은행은 현재 우리나라에서 시행되고 있다.   (○)  

74. 택지소유상한에 관한 법률에 따른 택지소유상한은 현재 우리나라에서 시행되지 않는다.   (○)  

75. 토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하기 위한 것이다.   (○)  
76. 공공토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용되는 제도를 말한다.  (○)

77. 공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.   (○)  

78. 토지비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다.   (○)  

79. 토지비축제도사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할 수 있다.   (○)  

80. 토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.   (○)  

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81. 공공토지의 비축에 관한 법령상 비축토지는 한국토지주택공사에서 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다.   (○)  

82. 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가 상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.   (○)  

83. 개발이익환수제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도이다.   (○)  

84. 개발부담금제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.   (○)  

85. 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 정상지가 상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속하는 사업이윤의 증가분이다.   (○)  

86. 재건축초과이익환수제도는 모두 현재 우리나라에 시행되고  있는 제도이다.   (○)

87. 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.   (○)

88. 초기의 개발권양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었다.   (○)  

89. 규제지역 토지 소유자의 손실의 개발지역 토지에 대한 개발권 부여를 통해 보전하는 제도이다.   (○)  

90. 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어진다는 점에 의의가 있다.   (○)  

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91. 규제지역 토지 소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도이다.   (○)

92. 개발권양도제는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.   (○)  

93. 개발권양도제는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.   (○)  

94. 개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래 규제가 강화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제가 있다.   (○)  

95. 개발권양도제는 현재 우리나라에서 시행되지 않는다.   (○)  

96. 개발권양도제(TDR) 법리체체의 차이와 그 제도의 미비로 아직 우리나라에서 시행되지 않는 제도이다.   (○)  

97. 택지소유상한제를 현재 시행되지 않는다.   (○)  

98. 토지거래계약에 관한 허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정될 수 있다.   (○)  

99. 실거래가 신고제는 현재 시행되고 있다.   (○)  

100. 토지초과이득세제는 현재 시행되지 않는다.   (○)

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101. 토지초과이득세제는 현행 법제도상 시행되고 있는 정책이 아니다.   (○)  

102. 개발행위허가제, 용도지역제는 현재 시행되고 있다.   (○)  

103. 지구단위계획은 도시군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획이다.   (○)

104. 토지선매에 있어 시장, 군수, 구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하지 아니한 토지에 대해서 해당 토지를 매수할 자를 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.   (○)  

105. 토지선매란 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약의 허가 신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래를 우선하여 국가, 지자체, 한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도이다.   (○)  

106. 토지적성평가에는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함되어야 한다.   (○)

107. 부동산개발에서 토지수용방시기의 문제점 중 하나는 토지 매입과 보상과정에서 발행하는 사업시행자와 피수용자 사이의 갈등이다.   (○)  

108. 토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상 과정에서 사업시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.   (○)  

109. 개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.   (○)  

110. 지구단위계획을 통해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있다.   (○)  

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