✅ 공인중개사 최신기출문제 - 부동산학개론 핵심요약 및 기출지문 [부동산투자론-2]

■  공인중개사 최신기출문제 - 핵심개념정리 및 기출정답 - 부동산학개론 [부동산투자론-1]

(1) 연금현금흐름(영업수지)

가능총소득 (= 가능조소득) - 투자 부동산으로부터 얻을 수 있는 최대한의 임대료 수입

기타 소득 - 임대료수입 외에 얻는 부가적인 수입(영업외수입)

공실 - 예상 공실률은 과거와 현재의 공실률 수준을 토대로 반영하여 계산해야 한다.

대손충당금 - 회수 불가능한 임대료 수입 등에 대하여 사전에 예상손실에 해당하는 금액을 공제하는 것

유효총소득 -  실제로 달성 가능한 유효한 영업소득(영업수익)

영업경비 (운영경비) - 투자대상 부동산의 운영이나 임대에 소요되는 여러 가지 경비

순영업소득 - 유효총소득에서 영업경비를 공제한 소득

부채서비스액 (=저당지불액 =원리금상환액 =월부금) - 저당대부액(융자금, 대출원금)에 대하여 매 기간 상환하여야 할 원금상환부과 이자지급분을 합한 것

세전현금수지 - 순영업소득에서 부채서비스액을 공제한 것

영업소득세 - 부동산의 영업, 임대사업으로부터 발생하는 영업소득, 임대소득에 관한 세금

세후현금수지 - 세전현금수지에서 영업소득세를 공제하여 구함 (과세대상소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상이라면 세전현금흐름은 세후현금흐름보다 크다. 

 

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✅ 부동산학개론 핵심개념정리 및 기출지문 모음 - 공인중개사 시험 [부동산투자론-1]

(2) 미래가치계수 (내가계수)

① 일시불의 미래가치계수 - 1원을 이자율 r로 예금하였을 때 n 년 후에 찾게 되는 금액

② 연금의 미래가치계수 - 매년 1원씩 연금을 이자율 r로 계속해서 적립하였을 때 n 년 후에 달성되는 금액

③ 감채기금계수 - n년 후에 1원을 만들기 위해 매년단위로 적립, 불입하여야 할 금액을 구하는 계수
※감채기금계수는 연금의 내가계수와 역수이다. 

 

(3) 현재가치계수 (현가계수)

① 일시불의 현재가치계수 - 할인율이 r일때 n 년 후에 1원이 현대 얼마만한 가치가 있는가를 구하는 계수
※투자기간 말의 부동산매각대금의 현재가치나 일정기간 후의 임대료수입의 현재가치를 구할 때 사용한다. 

② 연금의 현재가치계수 - 이자율이 r이고 기간이 n 년일 때 매년 1원씩  n 년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원, 할인한 액수를 구하는 계수
※매년 동일한 임대료수입의 현재가치를 구할 때 사용한다. 
※연금의 현가계수의 역수는 저당상수이다.

③ 저당상수 - 원리금균등상환방식으로 대출기관으로부터 융자를 받고, 매 기간 균등하게 상환하여야 할 원금과 이자의 합계(원리금), 저당지불액, 부채서비스액을 구하는 계수이다.
※저당상수는 연금의 현가계수의 역수이다. 

(4) 투자의 타당성분석기법

 

할인현금수지분석법 - 장래 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자의 타당성을 분석하는 방법으로 순현재가치법(NPV), 내부수익률(IRR), 수익성지수법(PI) 가 있다. 

 

① 순현가법(NPV) - 현금유입의 현재가치의 합에서 현금유출의 현재가치를 공제한 값 
- 순현가를 계산하기 위해 사용하는 할인율은 사전에 결정되어야 한다. 
- 이때 할인율은 해당 부동산투자로부터 얻어야 할 최소한의 요구수익률이다. ≥
- 순현가의 할인율은 투자주체마다 달라질 수 있다. 

1. 순현가법 채택 여부 투자안의 순현가 ≥ 0 이면, 투자채택한다. 투자안의 순현가 < 0 이면, 투가기각한다.  2. 순현가법 우선 순위 투자안의 순현가가 큰 것부터 우선한다.

② 내부수익률법(IRR) - 투자안의 현금유입의 현재가치합과 현금유출의 현재가치를 일치시키는 할인율
- 내부수익률(IRR)를 구하기 위해서는 사전에 할인율을 결정하지 않아도 된다. 
- 내부수익률은 순현가를 0으로 만드는 할인율을 말한다. 
- 내부수익률은 수익성지수를 1로 만드는 할인율을 말한다. 

1. 내부수익률법 채택 여부 투자안의 내부수익률 ≥ 요구수익률이면 투자채택한다. 투자안의 내부수익률 < 요구수익률이면 투자기각한다.  2. 내부수익률법 우선순위 투자안의 내부수익률이 큰 것부터 우선한다.

③ 수익성지수법(PI) -  현금유출에 현재가치에 대한 현금유입의 현재가치의 합
- 수익성지수는 사전에 할인율을 결정하여야만 그 값을 구할 수 있다. 
- 수익성지수는 투자금액이 서로 다른 투자안을 비교하여 투자액에 대한 상대적 효율성이나 수익성을 측정하여 투자우선순위를 결정하는 경우에 주로 사용한다. 

1. 수익성지수법 채택 여부 투자안의 수익성지수 ≥ 1 이면 투자채택한다.  투자안의 수익성지수 < 1이면 투자기각한다. 2. 수익성지수법 우선순위 투자안의 수익성지수가 큰 것부터 우선한다.

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■ 공인중개사 부동산학개론 제33회 기출문제 다운로드 및 기출지문 요약정리 [부동산투자론-2]

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1. 연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자계산방법으로 복리 계산 방식을 채택한다.  (○)

2. 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억을 모으기 위해 매월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면 3억에 연금의 감채기금계수를 곱한다.   (○)  

3. 은행으로부터 주택주입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.   (○)  

4. 매월말 50만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면 저당상수(월 기준)의 역수를 활용하면 된다. (○)  

5. 임대기간 동안 월임대료를 모두 적립할 경우 이 금액의 현재 시점 가치를 산정한다면 현재가치계수를 사용한다.  (○)  

6. 원리금균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우 저당대출의 매기 원리금 상환액을 계산하려면 저당상수를 활용할 수 있다.  (○)  

7. 원리금균등상환방식으로 주택저당대출을 받은 경우 저당대출의 매 기간 원리금 상환액은 저당상수를 이용하여 계산한다.  (○)

8. 원리금균등상환방식으로 담보대출받은 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.   (○)  

9. 상환비율과 잔금비율을 합하면 '1'이 된다.   (○)  

10. 잔금비율과 상환비율을 합은 '1'이 된다.   (○)  

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11. 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계에 있다.   (○)  

12. 원금의 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 복리방식이다.   (○)  

13. 현대 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한다고 가정할 때 5년 후의 주택가격은 일시불의 미래가치계수를 사용하여 계산할 수 있다.   (○)  

14. 현재 15억원인 아파트가 매년 2%씩 가격이 상승한다고 가정할 때 5년 후의 아파트 가격을 산정하는 경우 일시불의 미래가치계수를 사용한다. =일시불의 내가계수   (○)

15. 일시불의 현지가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.   (○)

16. 연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수이다.   (○)  

17. 연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다.   (○)  

18. 나대지에 투자하여 5년 후 10억원에 매각하고 싶은 투자자는 현재 이 나대지의 구입금액을 산정하는 경우 현재가치계수를 사용한다.   (○)  

19. 회수기간법, 회계적 수익률법은 비할인기법인다.   (○)  

20. 단순회수기간법이나 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정기법이다.   (○)  

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21. 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.   (○)  

22. 부동산 투자분석기법 중 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법이다.   (○)  

23. 회계적 이익률은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 비율이다.   (○)  

24. 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.   (○)  

25. 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 단기인 투자안을 선택한다.   (○)  

26. 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.   (○)

27. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.   (○)

28. 회계적 이익률은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 비율이다.   (○)

29. 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자결정기법이다.   (○)  

30. 순현가는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.   (○)  

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31. 부동산 투자분석기업 중 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다.   (○)  

32. 수익성지수는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.   (○)  

33. 부동산 투자분석기법 중 내부수익률법은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다.   (○)

34. 할인현금수지법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영한다.   (○)  

35. 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.   (○)  

36. 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재 자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.   (○)  

37. 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분 시의 지분복귀액도 포함된다.   (○)  

38. 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 선호된다.   (○)  

39. 순현가법이 내부수익률법보다 투자결정기준으로 선호되고 합리적이다.   (○)  

40. 순현가는 장래에 발생할 수입의 현가총액에서 비용의 현가총액을 차감한 금액이다.   (○)  

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41. 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 '0'보다 큰 2개의 투자안을 비교, 선택할 경우 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 선택한다.   (○)  

42. 재투자율의 가정에 있어 내부수익율법보다 순현재가치법이 더 합리적이다.   (○)  

43. 이론적으로 순현가가 '0'보다 작으면 투자타당성이 없다고 할 수 있다.   (○)  

44. 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요수수익률에 따라 순현재가치가 달라질 수 있다.   (○)  

45. 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.   (○)  

46. 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.   (○)  

47. 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.   (○)

49. 순현가법에서는 투자판단기준을 위한 할인율으로써 요구수익률을 사용한다.   (○)  

50. 순현가가 '0'보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.   (○)  

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51. 수익성지수가 '1'보다 크면 투자타탕성이 있다고 할 수 있다.   (○)  

52. 재투자율로 순현재가치법에서는 요구수익률을 사용한다.   (○)  

53. 순현가법에서는 재투자율로 요구수익률을 사용한다.   (○)  

54. 순현재가치가 '0'인 당일투자안의 경우 수익성지수는 '1'이 된다.   (○)  

55. 수익성지수는 사업기간 중에 현금수입 합계의 현재가치를 투자지출 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.   (○)  

56. 수익성지수는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.   (○)  

57. 내부수익률이란 투자로부터 기대되는 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.   (○)  

58. 내부수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이다.   (○)  

59. 내부수익률은 투자로부터 발생하는 현재와 미래현금흐름의 순현재가치를 '0'으로 만드는 할인율을 말한다.   (○)  

60. 내부수익률이란 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이고 기대수익률은 순현가를 '1'로 만드는 할인율이다.   (○)  

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61. 재투자율로 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용한다.   (○)  

62. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.   (○)  

63. 내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 선택하지 않는다.   (○)  

64. 요구수익율이 내부수익률보다 크면 투자가치가 없다.   (○)  

65. 내부수익률이 요구수익률보다 커야 투자가치가 있다고 할 수 있다.   (○)  

66. 투자안의 경제성분석에서 민감도 분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.   (○)  
67. 민감도 분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다. (○)  

68. 민감도 분석은 타당성 분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과가치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.   (○)  

69. 민감도 분석은 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수 등의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.   (○)  

70. 민감도 분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석한다.  (○)