✅ 부동산학개론 핵심정리 및 기출지문 - 공인중개사시험[부동산금융론-2]

■  공인중개사 최신기출문제 - 핵심개념정리와 기출정답 암기 [부동산금융론-2]

(1) 부동산개발금융

- 부동산개발금융은 부동산의 공급자나 개발업자가 자금을 조달하는 금융기법이다

1) 프로젝트 파이낸싱(Project financing)이란?

① 프로젝트사업의 수익성, 즉 현금흐름과 자산을 기초로 하여 대출을 제공하는 금융기법
② 개발업자 입장에서 차입을 통하여 자금을 조달한 것이 되므로 부채금융방식이다.
③ 금융기관으로부터 차입한 원리금에 대한 상환은 프로젝트개발회사가 개발사업을 수행하여 획득하는 분양수입금 등의 현금흐름을 기초로 하여 이루어진다.
※개별사업주는 프로젝트 사업을 공동으로 수행하기 위해 컨소시엄(연합)을 구성, 프로젝트회사(SPC)를 설립하고 프로젝트에 참여하는 대출기관은 신디케이트 대출(공동대출)을 구성한다. 

2) 프로젝트 파이낸싱의 특징

① 이해당사자간의 위험배분에 대한 합의를 기초로 성립
② 법적, 경제적으로 독립된 프로젝트회사(SPC)가 자금을 공여받아 프로젝트를 수행하므로 개별사업주의 재무상태표에는 관련 부채가 기채되지 않는다.
③ 일정요건을 갖춘 프로젝트회사(SPC)는 법인세 감면을 받을 수 있다. 
※금융기관은 개별사업주와 개별사업의 현금흐름을 분리할 수 있어 개별사업주의 파산이 해당 프로젝트개발사업에 영향을 미치지 못하게 할  수 있다.
④ 비소구금융·제한적 소구금융 - 프로젝트회사가 파산해도 금융기관은 프로젝트 사업주에 대해 원리금상환을 청구할 수 없다는 측면에서 비소구금융방식이다.
⑤ 독립적인 위탁관리계좌(escrow account)를 설정하고 이 계좌를 부동산신탁회사에 위탁하게 된다. 
프로젝트 파이낸싱에 참여하는 금융기관으 채권자이며 사업의 적극적인 이해당사자이므로 프로젝트사업이 성공하면 금융기관은 높은 이자수익과 수수료를 얻을 수 있다. 

3) 부동산투자회사(REITs) 란?

부동산투자회사는 주식을 발행하여 불특정다수로부터 자금을 조달하고 이를 부동산에 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 회사이다.
- [부동산투자회사법]에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 [상법]의 적용을 받는다. 
- 부동산투자회사는 주식의 공모 이외에 영업인가나 등록을 하고, 최저자본금의 갖춘 이후에는 현물출자도 가능하다.

① 자기관리 부동산투자회사 - 실체회사로 본점 외에 지점이 있으며 자산운용 전문인력(감정평가사 5년 이상, 공인중개사 5년 이상 등)을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사

② 위탁관리 부동산투자회사 - 명목회사이며 본점 외에 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근임원을 둘 수 없다. 

③ 기업구조조정 부동산투자회사 - 명목회사이며 자산의 투자·운용을 외부자산관리회사에 위탁한다. 

구  분	자기관리 부동산 투자회사 (실체회사)	위탁관리 부동산 투자회사  (명목) 기업구조조정 부동산 투자회사 (명목)
설립자본금	5억원 이상	3억원이상
최저자본금	70억원 이상	50억원이상

※영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 부동산투자회사의 최저자본금은 자기관리 부동산투자회사는 70억원이상이 되야 하고 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조종 부동산 투자회사는 50억 원 이상이 되어야 한다. 

④ 자산관리회사 - 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사의 위탁을 받아 자산의 투자·운용업무를 수행하는 것을 목적으로 설립된 회사

⑤ 부동산투자자문회사 - 부동산 투자회사의 위탁으로 그 자산의 투자 운용에 관한 자문 및 평가업무를 수행하는 회사

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■ 공인중개사 부동산학개론 기출지문 요약정리 - 여러번 반복해서 보시면서 꼭 숙지하세요!!

1. 부동산투자회사는 주식회사로 하여야 하며 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.  (○)

2. 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.   (○)

3. 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.   (○)  

4. 부동산개발신탁금융의 차입자는 신탁회사이다.   (○)  

5. 부동산개발신탁금융의 자금은 수탁자가 관리한다.   (○)

6. 부동산투자회사는 발기설립방법으로 설립하여야 한다.   (○)  

7. 자기관리 부동산투자회사의 부동산 등 현물출자는 공모등으로 최저자본금 70억원을 조달한 이후에 가능하다.   (○)  

8. 부동산투자회사의 설립자본금은 3억 또는 5억 이상이다.   (○)  

9. 부동산신탁의 수익자는 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말한다.   (○)

10. 동산신탁의 신탁재산관리인이란 수탁자를 대신하여 신탁재산을 관리하는 것을 말한다.   (○)  

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✅ 부동산학개론 핵심정리 및 기출지문 모음 - 공인중개사[부동산금융론-1]

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11. 금융위원회는 공익을 위하여 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요하면 부동산투자회사 등에 금융감독 관련 업무에 관한 자료 제출이나 보고를 명할 수 있다.   (○)  

12. 부동산투자회사는 부동산투자회사법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받는다.   (○)  

13. 부동산투자회사는 다른 종류의 부동산투자회사와는 합병할 수 없다.   (○)

14. 부동산투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 투자자에게 배분한다.   (○)

15. 부동산투자회사의 장점은 일반인들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 것이다.   (○)  

16. 부동산투자회사의 주식을 매수한 투자자는 배당이익과 주식 매매차익을 획득할 수 있다.   (○)  

17. 부동산투자회사에 투자하는 경우 투자원금의 손실이 발생할 수 있다.   (○)  

18. 부동산투자회사와 부동산펀드 모두 원금 손실의 위험이 있다.   (○)

19. 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.   (○)  

20. 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력이 될 수 있다.   (○)  

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21. 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 있다.   (○)  

22. 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산 투자회사로 구분할 수 있다.   (○)  

23. 부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당받는 수익자로 구성되어 있다.   (○)  

24. 부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.   (○)  

25. 처분신탁은 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.   (○)  

26. 관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산의 소유권을 형식적으로 이전받아서 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.   (○)  

27. 분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.   (○)  

28. 개발전문 부동산투자회사는 총자산의 70/100 이상을 부동산개발사업에 투자할 수 있다.   (○)  

29. 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.   (○)  

30. 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.   (○)

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31. 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.   (○)

32. 자기관리 부동산투자회사는 상법상의 실체회사인 주식회사로 자산운용 전문인력을 두고 자산의 투자 운용을 직접 수행하여 그 수익금을 주식으로 배분하는 회사를 말한다.   (○)

33. 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사를 말한다.   (○)

34. 자기관리 부동산투자회사는 주주를 보호하기 위하여 직원이 준수해야 할 내부통제 기준을 제정하여야 한다.   (○)  

35. 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 최저자본금은 각각 50억 이상이 되어야 한다.   (○)  

36. 위탁관리 부동산투자회사의 설립자본금은 3억원 이상이며 영업인가 후 6개월 이내에 50억원을 모집하여야 한다.   (○)  

37. 영업인가를 받거나 등록을 한 날로부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.   (○)  

38. 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사이다.   (○)  

39. 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외에 지점을 설치할 수 없으며  직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.   (○)  

40. 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없다.   (○)  

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41. 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산 투자회사의 설립자본금은 3억원 이상으로 한다.   (○)  

42. 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.   (○)  

43. 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.   (○)  

44. 위탁관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.   (○)  

45. 기업구조조덩 부동산투자회사란 다수투자자의 자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고 개발, 관리, 운영하여 수익을 분배하는 뮤추얼펀드로서 서류상으로 존재하는 명목회사이다.   (○)  

46. 기업구조조정 부동산투자회사는 명목상 회사의 형태로 운영된다.   (○)

47. 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 50%를 초과하여 소유하지 못한다.   (○)  

48. 위탁관리 부동산투자회사는 주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.   (○)  

49. 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.   (○)  

50. 위탁관리 부동산투자회사 주요주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.   (○)  

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51. 프로젝트 금융은 특정 프로젝트로부터 향후 현금흐름이 예상되는 경우 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.   (○)  

52. 부동산 프로젝트 금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융이다.   (○)  

53. 프로젝트 금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.   (○)  

54. 일반기업대출의 차입자는 일반기업이고 부동산 프로젝트 금융의 차입자는 특수법인이다.   (○)  

55. 프로젝트 금융은 일반적이고 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.   (○)  

56. 프로젝트 금융이 부실화된 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.   (○)  

57. 프로젝트 금융은 사업주에게 채무 부담을 요구하지 않으므로 비소구금융이다.   (○)

58. 프로젝트 금융은 사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시되지 않는다.   (○)  

59. 일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.   (○)  

60. 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 법률에 의하지 않고 발행되는 유사 유동화증권이다.   (○)  

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61. 프로젝트 파이낸싱의 유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.   (○)  

62. 프로젝트 파이낸싱의 유동화전문회사는 상법상 유한회사이다.   (○)  

63. 프로젝트 파이낸싱의 자산유동화증권은 금융위원회에 등록한 유동화 계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다.   (○)

64. 프로젝트 파이낸싱의 자산보유자(양도자)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권이 없다.   (○)  

65. 일반 기업대출자금은 차입자가 관리하고 부동산프로젝트금융의 자금은 위탁계좌에 의해 관리된다.   (○)  

66. 프로젝트 금융의 자금은 위탁계좌에 의해 관리된다.   (○)  

67. 위탁관리계좌의 운영, 시공사에 책임준공 의무부담, 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구와 시행사·시공사에 추가출자 요구는 프로젝트 파이낸싱 방식에 의한 부동산개발사업 시 금융기관이 위험을 줄이기 위한 조치이다.   (○)  

68. 공사비 선인출은 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식에 의한 부동산개발사업 시 금융기관이 위험을 줄이기 위한 조치이다.   (○)

69. 프로젝트 금융은 해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 있다.   (○)

70. 부동산투자회사, 부동산펀드 모두 원금손실의 위험의 있다.   (○)