✅ 부동산학개론 핵심정리 및 기출지문 모음 - 공인중개사[부동산금융론-1]

■  공인중개사 최신기출문제 - 핵심개념정리 및 기출정답 - 부동산학개론 [부동산금융론-1]

올해 공인중개사 시험이 얼마 남지 않아서 많이 답답하시죠? 오늘 포스팅에서는 부동산학개론 중에서 금융론을 정리해 보았습니다. 아래의 핵심개념정리와 기출문제 중에서 옳은 지문들을  많이 읽어보시고 필요하신 분들은 시험문제지를 다운로드하셔서 인쇄하시면 됩니다. 

(1) 주택금융

담보인정비율(LTV Loan To Value ratio) -금융기간이 대출심사 시 대출위험을 고려하여 융자액을 결정하는 담보인정비율(LTV)은 대출신청금액을 부동산감정가액으로 나눈 비율

담보인정비율(LTV) = 융자금 / 부동간가치

총부채상환비율(DTI Debt To Income) - 주택을 구입하려는 소비자가 주택담보대출을 받을 때 장래에 대출금을 얼마나 잘 상환할 수 있는지를 소득(상환능력)으로 판단하여 대출한도를 정하는 것

총부채상환비율(DTI) = 원리금상환액 / 연소득

총부채원리금상환비율(DSR Debt Service Ratio) - 모든 대출의 원리금상환액을 반영해 대출금액을 판단하는 지표, 원리금상한액을 따질 때 주택담보대출뿐만 아니라 일반신용대출, 마이너스통장, 카드론, 할부거래 등이 모두 포함된다. 

총부채원리금상환비율(DSR) = 모든 대출 원리금상환액 / 연소득

(2) 고정금리와 변동금리

1) 고정금리저당대출 - ① 융자기간 동안 대출 시의 초기 이자율에 변동이 없는 고정된 명목이자율을 적용하는 융자제도 ② 고정금리대출레 적용되는 대출금리(금융기관의 요구수익률)는 예상인플레이션이 반영된 명목금리이다. ③ 고정금리대출은 대출 이후 실질금리가 변하여도 최초에 적용된 명목금리는 변하지 않는다. ④ 다른 조건이 동일하다면 고정금리대출은 변동금리대출보다 초기 이자율이 더 높다. 

대출(명목)금리  = 실질금리 ± (대출 관련) 위험에 관한 대가 ± 예상인플레이션율

※ 대출기관의 대출위험요인

① 채무불이행위험 - 대출기관이 대출한 원금을 회수하지 못할 위험
② 금리 (이자율) 변동위험 - 고정금리대출기관이 대출을 실행한 후 시장금리가 계속 상승하는 경우, 시장금리상승분을 대출이자율에 추가적으로 반영할 수 없는 위험
③ 조기상환위험(만기 전 변제위험) - 대출 만기 전에 차입자가 원금을 미리 갚는 경우
④ 유동성위험 - 단기로 조달한 자금을 장기로 운용하는 과정에서 발행하는 현금흐름의 불일치 문제
⑤ 법률적 행정적 위험 - 정부와 금융감독기관의 시장개입에 대한 위험

2) 변동금리저당대출  - ① 시장금리의 변동에 따라 대출금리가 계속 변동하는 형태로 양도성예금증서(CD)연동 주택담보대출과 코픽스(COFIX)연동 주택담도대출이 있음 ② 금리변동위험의 전부 혹은 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가시킨다. ③ 대출기관이 금리변동위험을 피하기 위한 것으로 변동금리대출상품은 대출기관을 인플레이션위험으로부터 어느 정도 보호해 준다. 

3) CD연동 주택담보대출 - 양도성예금증서(CD)연동 주택담보대출의 경우, 기준금리는 통상 만기가 91일(3개월)인 CD금리가 적용된다. 

4) 코픽스(COFIX)연동 주택담보대출 - 코픽스 기준금리는 이전이 CD금리가 은행의 자본조달비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.

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(3) 부동산저당대출의 상환방식

원리금균등상환방식 - ① 대출 총기간에 걸쳐서 만기까지의 총이자금액을 미리 산출하고 융자원금에 이자총액을 합산한 총원리금을 대출기간으로 나누어 매기 원리금을 일정하게 지불되는 대출방식 ② 상환초기에 원금상환부니 차지하는 비중은 작지만, 상환후기로 갈수록 원금상환분이 차지하는 비중은 점차 커진다. ③ 원금상환곡선은 양(+)의 기울기를 갖는다. ④ 원리금균등상환방식은 매개의 상환금액이 일정하므로 차입자의 소득이 일정한 경우에 적합하다. 

[ 원리금균등상환방식 ] 1. 매년 원리금 = 대출원금(융자금, 저당대부액) x 저당상수 2. 매년 이자지급분 = 저당잔금 x 이자율 3. 매년 원금상혼분 = 원리금 - 매년의 이자지급분

원금균등상환방식 (=체감식 상환방식) - ① 매년(매기) 상환하는 원금이 균등한 대출방식 ② 원금상환분은 일정하고 이자지급분은 감소하기 때문에 전체 원리금도 상환기간이 지남에 따라 감소한다. 

[ 원금균등상환방식 ] 1. 매년 균등한 원금(원금상환분) = 대출원금(융자금) /대출(상환)기간 2. 매년 이자지급분 = 저당잔금 x 이자율 3. 매년 원리금 = 매년 균등한 원금 + 저당잔금기준에 해당하는 이자

(4) 주택연금

주택연금제도 (=역저당 =역모기지론) - 금융기관이 주택을 담보로 하여 차입자에게 연금형식으로 일정액을 지급한고, 연금기간 종료시 주택을 처분하여 지급된 원금과 누적된 이자를 한꺼번에 상환받는 방식
① 한국주택금융공사가 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 공사의 보증서에 의하여 가입자에게 주택연금을 지급한다. 
② 연금지급액 산정시 이용자의 소득 수준과 상환능력(DTI)은 적용하지 않음
③ 중도상환수수료 없이 언제든지 전부 일부 정산이 가능하다.(단 초기 보증료는 환급 X)
④ 이용자의 사망 후 주책처분가격으로 일시상환한다. 
⑤ 주택처분금액보다 대출잔액이 많은 경우 부족분에 대하여 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음 
⑥ 주택담보노후연금을 받을 권리는 양도·압류하거나 담보로 제공할 수 없다. 

(5) 부동산증권

자산유동화증권(ABS) - 기업이나 금융기관이 보유하는 있는 자산을 표준화하고 특정조건별로 집합하여 이를 바탕으로 기초자산의 현금흐름을 이용하여 유동화전문회사(SPC) 등이 발행하는 유가증권

주택저당유동화증권(MBS Mortgage Backed Securities) - ① 개별금융기관이 보유한 장기주택저당(대출) 채권을 집합화하여 한국주택금융공사(HF)에 매각하고, 한국주택금융공사가 주택저당(대출)채권 집합물을 기초로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 기관투자자 등에게 매각함으로써 자금을 조달한다. ② 조달한 자금을 금융기관에 공급하여 금융기관이 주택의 수요자에게 대출을 실행함으로써 차입기회를 확대하는 제도를 주택저당유동화제도라고 한다. ③주택저당유동화시장에는 1차 저당시장과 2차 저당시장이 있다.

① 1차 저당시장 - 주택자금대출시장으로 주택자금의 차입자와 저당대출을 제공하는 1치 대출기관(금융기관) 간의 시장이다.

② 2차 저당시장 - 주택자금공급시장으로 주택저당(대출)채권 집합물을 매각하는 1차 대출기관과 주택저당증권(MBS)을 매입하는 기관투자자간의 시장으로 유동화시장이라고 한다. 

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■ 공인중개사 부동산학개론 제32회 기출문제 다운로드 및 기출지문 요약정리 [부동산금융론-1]

2021년 제32회 공인중재사 1차 1교시 시험문제 pdf ▼

2021년 제32회 시험문제지_1차 1교시.zip

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2021년 제32회 공인중개사 2차 1교시 pdf ▼

2021년 제32회 시험문제지_2차 1교시.zip

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2021년 제32회 시험문제지_2차 2교시.zip

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2021년 제32회 공인중개사 자격시험 정답.pdf

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1. 자산유동화증권은 부채금융이다.   (○)

2. 주택상환사채는 부채금융이다.   (○)

3. 자산담보부기업어음은 부채금융이다.   (○)  

4. 프로젝트 금융은 부채금융이다.   (○)

5. 주택저당대출은 부채금융에 해당한다.   (○)  

6. 신탁증서금융은 부채금융에 해당한다.   (○)  

7. 조인트벤처는 지분금융에 해당한다.   (○)  

8. 공모에 의한 증자는 지분금융에 해당한다.   (○)

9. 부동산 신디게이트는 지분금융이다.   (○)  

10. 자금조달방법 중 부동산 신디게이트는 지분금융에 해당한다.   (○)

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11. 부동산투자회사는 지분금융에 해당한다.   (○)  

12. 신주인수권부사채는 메자닌금융에 해당한다.   (○)  

13. 후순위대출은 메자닌금융에 해당한다.   (○)

14. 전환사채는 메자닌금융에 해당한다.   (○)  

15. 주택소비금융은 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미한다.   (○)  

16. 주택금융은 주택자금조성, 자가주택공급확대, 주거안정의 기능이 있다.   (○)  

17. 주택도시기금은 국민주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위하여 국민주택의 건설이나 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 소요되는 자금을 지원하는데 사용한다.   (○)  

18. 한국주택금융공사는 주택저당채권의 평가 및 실사업무 등을 수행하고 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유하고 장기주택금융활성화를 위하여 금융기관에 대하여 주택자금대출을 지원한다.   (○)  

19. 대한주택보증은 주택관련 각종 보증을 통하여 분양계약자의 안전한 입주와 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원한다.   (○) 

20. 국민주택규모 이하의 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 주택도시기금 대출이 가능하다.   (○)  

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21. 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자는 주택도시기금 중 주택계정의 용도가 아니다.   (○)  

22. 주택도시기금법령상 주택도시기금은 준주택의 건설에 대한 유자와 준주택의 구입에 대한 융자가 가능하다.   (○)

23. 연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료를 부담하지 않는다.   (○)  

24. 주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택의 유형에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트가 해당된다.   (○)  

25. 담보주택의 대상으로 업무시설인 오피스텔은 포함되진 않는다.   (○)  

26. 주택연금지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식이 있다.   (○)  

27. 한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금가입자에게 주택연금을 지급한다.   (○)

28. 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금대출원리금이 담보주택 처분가격을 초과하더라도 초과지급된 금액을 법정상속인이 상환하지 않는다.   (○)  

29. 주택연금이란 주택을 금융기관에 담보로 맡기고 금융기관으로부터 연금과 같이 매월 노후 생활자금을 받는 제도이다.   (○)  

30. 주택담보노후연금은 연금 개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전되는 것이 아니라 저당권이 설정되는 것이다.   (○)  

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31. 주택연금은 주택소유자가 주택에 저당권 설정 후 연금방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도이다.   (○)

32. 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.   (○)  

33. 주택시장이 침체하여 주택거래가 부진하면 수요자 금융을 확대하여 주택수요를 증가시킴으로써 주택경기를 활성화할 수 있다.   (○)  

34. 한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다.   (○)  

35. 주택연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.   (○)  

36. 한국주택금융공사는 주택연금담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.   (○)  

37. 제1차 저당대출시장은 저당대출을 원하는 수요자와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 시장을 말하며 주택담보대출시장이 여기에 해당한다.   (○)  

38. 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.   (○)  

39. 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 주택자금대출시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 주택자금공급시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장 및 기타의 간접투자시장으로 구분할 수 있다.   (○)  

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40. 고정금리 주택담보대출은 차입자가 대출기간동안 지불해야 하는 이자율이 동일한 형태로 시장금리의 변동에 관계없이 대출시 확정된 이자율이 만기까지 계속 적용된다.   (○)  

41. 변동금리대출을 실행한 대출기관은 금리상승 시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.   (○)  

42. 다른 대출조건이 동일한 경우 통상적으로 고정금리 주택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.   (○)  

43. 변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위험을 줄일 수 있는 장점이 있다.   (○)

44. 코픽스는 은행자금조달비용을 반영한 대출기준금리로 이전의 CD금리가 은행의 자금조달 비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.   (○)  

45. 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존 대출금을 유지하는 것이 유리한다.   (○) 

46. 담보인정비율(LTV)은 주택의 담보가치를 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이고 차주상환능력(DTI)은 차입자의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.   (○)  

47. 담보인정비율(LTV)은 주택담보대출 취급 시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다.   (○)  

48. 총부채상환비율(DTI)은 차주의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.   (○)  

49. 주택저당대출의 기준인 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)이 변경되면 주택수요가 변경될 수 있다.   (○)  

50. 총부채원리상환비율(DSR)은 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간소득 대비 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.   (○)  

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51. 담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 금융위원회가 정하는 기준에 의한다.   (○)  

52. 원리금균등 분할상환방식이란 원리금 상환액을 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식이다.   (○)

53. 원리금 균등상환의 겨우 매기 상환하는 원리금이 동일하다.   (○)  

54. 원리금 균등상환방식의 경우 매기에 상환하는 원금액이 점차적으로 늘어난다.   (○)

55. 원리금 균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금 상환액이 증가한다.   (○)

56. 원리금 균등상환방식의 경우 매기 상환하는 원금이 점차 증가한다.   (○)

57. 원리금 균등상환방식에서는 상환 초기보다 후기로 갈수록 매기 상환액 중 원금 상환액이 커진다.   (○)  

58.원리금 균등상환방식의 경우 매기간에 상환하는 원금 상환액은 점차적으로 커진다.   (○)  

59. 원금균등상환 방식의 경우 매기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다.   (○)  

60. 원금균등상환 방식의 경우 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소한다.   (○)  

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61. 체증분할상환방식이란 원리금상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려가는 방식으로 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다.   (○)

62. 체증상환방식의 경우 미래 소득이 증가될 것으로 예상되는 젊은 층에게 적합하다.   (○)  

63. 점증(체증)상환방식의 경우 미래 소득이 증가될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.   (○)  

64. 일정기간동안 상환액을 특정비율로 증액하여 원리금 상환액을 초기에는 적게 부담하고 시간의 경과에 따라 부담을 늘려가는 방식을 체증식분할상환방식이라고 한다.   (○)  

65. 체증상환방식은 대출잔액이 지속적으로 증가하므로 다른 상환방식에 비해 이자부담이 크다.   (○)  

66. 대출실행시점세서 총부채상환비율(DTI)은 체증상환방식이 원금균등 상환방식보다 더 작다.   (○)  

67. 대출기간 초기에는 원금 균등의 원리금이 원리금 균등의 원리금보다 많다.   (○)  

68. 원리금균등은 원금 균등에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.   (○)  

69. 원리금 균등이 원금 균등에 비해 대출직후에는 원리금의 상환액이 적다.   (○)

70. 상환 첫 회의 원리금 상환액은 원리금균등이 원금균등보다 적다.   (○)

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71. 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등보다 원금균등으로 대출해 주는 것이 원금회수면에서 보다 안전하다.   (○)  

72. 원금균등상환방식의 경우 원리금균등상환방식보다 대출금의 가중평균상환기간이 더 짧다.   (○)  

73. 원리금균등은 원금균등에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.   (○)  

74. 중도상환 시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등이 원금균등보다 크다.   (○)  

75. 대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등에 비해 원금균등의 상환액이 더 적다.   (○)  

76. 원금균등은 원리금균등에 비해 전체 대출 기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 적다.   (○)

77. 대출기간 만기까지 대출기관의 총이자수입 크기는 체증방식 > 원리금균등 > 원금균등 순이다.   (○)  

78. 만기일시상환방식의 경우 원금균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자 수입이 늘어난다.   (○)

 

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