✅ 부동산학개론 요약 및 기출지문 - 공인중개사시험[부동산개발 및 관리론]

■  공인중개사 최신기출문제 - 핵심개념정리와 기출문제 정답 [부동산개발 및 관리론]

1) 부동산개발이란? (시공을 담당하는 행위는 제외)

① 토지를 건설공사의 수행하는 행위
② 토지를 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
③ 건축물을 건축·대수선·리모델링하는 행위
④ 건축물을 용도변경하거나 공작물을 설치하는 행위

부동산개발업 - 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업

부동산개발업자 - 부동산개발업을 수행하는 자

공급 - 부동산개발을 수행하여  그 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리의 전부 또는 일부를 타인에게 판매 또는 임대하는 행위

2) 부동산개발의 주체

① 공공부문(제1섹터) - 국가, 지방자치단체, 지방공사, 공기업 등

② 사적부문(제2섹터) - 토지소유자, 기업(민간건설업자), 부동산투자회사, 부동산펀드, 프로젝트 금융회사(SPC) 등

③ 공·사혼합부분(제3섹터) - 공공부문과 사적 부문의 공동개발사업

< 민자유치 개발방식의 유형 >

유        형	개발방식
BTO(Build-Transfer-Operate)방식	B. 민간사업자가 투자비를 조달 사회기반시설을 완공과 T. 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에게 귀속되며 O.일정기간 동안 사업시행자가 운영하여 시민들에게 시설이용료를 징수하여 투자금을 회수하는 방식
BTL(Build-Transfer-Lease)방식	B. 사회기반시설의 준공과  T. 동시에 해당시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며 L. 사업시행자에게 일정기간 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간동안 임차하여 사용 수익하는 방식
BOT(Build-Operate-Transfer)방식	B. 민간사업자가 투자비를 조달하여 사회기반시설을 완공한후 O. 일정기간 동안 운영을 통하여 투자비를 회수하고 수익을 창출한 뒤 T. 시설을 정부에 이전(기부채납)하는 방식
BLT(Build-Lease-Transfer)방식	B. 민간사업자가 사회기반시설을 준공한 후 L. 일정기간 동안 사업운영권을 임대하여 투자비를 회수하고 T. 약정기간 종료 후 그 시설물을 국가 또는 지방자치단체에 이전(기부채납)하느 방식
BOO(Build-Own-Operate)방식	B. 민간사업자가 주도적으로 민간자금으로 투자비를 조달하여 기반시설을 설계, 건설한후 O. 소유권을 가지고(정부에 이전하지 않고) O. 계속 보유하면서 운영(유지, 관리)하는 방식

3) 부동산개발의 과정

워포드(Wofford)의 부동산 개발과정

                                                            

개발사업의 구상(계획, 아이디어)단계

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예비적 타당성 분석(前 실행가능성분석)단계

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부지 확보 및 구입단계

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타당성분석(실행가능성분석)단계

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금융단계

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건설단계

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마케팅단계

4) 부동산개발의 위험 - 워포드는 부동산 개발사업에 따르는 위험으로 법적 위험, 시장위험, 비용위험을 제시하고 있다. 

① 법적위험 - 제도적·행정적 위험이라고 하며, 토지이용규제와 관련된 것은 공법적 위험이고, 토지소유권고 관련된 것은 사업적 위험이다.

② 시장위험 - 시장의 불확실성이 개발업자에게 주는 부담이며 개발부동산이 매매되지 않거나 임대되지 않을 위험이다. 

※이자율 변화, 공실의 장기화 등은 시장위험이다. 
※시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 시장에서 얼마만큼의 비율로 소비되었는지를 분석하는 것을 흡수율분석이라 한다. 

③ 비용(증가)위험 - 개발비용이 늘어날 가능성을 말하며, 재해의 발행, 공사기간의 장기화, 건축자애 가격의 상승, 인플레이션 등으로 개발비용이 추가적으로 늘어나는 경우를 말함. 

5) 부동산개발의 경제적 타당성분석

1. 지역경제분석  < 2.시장분석  <  3. 시장성분석  <  4. 타당성분석  <  5. 투자분석

부동산개발의 경제적 타당성을 분석은 ① 먼저 시장상황을 분석하여 개발사업의 종류 및 해당 개발사업을 시행할 지역시장 및 부지를 선정하고(지역경제분석 → 시장분석 → 시장정분석),  ② 그 사업내용이 개발업자의 수익성 목표를 충족시킬 수 있는지 여부를 판단(타당성 분석 → 투자분석)을 하는 것이다.

 

 < 시장분석과 경제성분석 비교 >

구분	시장분석	경제성분석
목적	- 개발사업의 채택가능성 평가 - 경제성분석에 필요한 정보, 자료제공	- 개발사업의 수익성 평가 - 개발사업에 대한 최종투자결정
내용	1. 지영경제분석 - 지역경제의 고용, 인구, 소득수즌등을 거시적 관점에서 분석한다. 2. 시장분석 - 시장지역의 수요과 공급상황을 분석(근린지역과 부지분석)한다.  3. 시장장분석- 개발된 부동산이 현재나 미래의 상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하고 분석한다.	4. 타탕성분석 - 개발사업이 투자자의 자금을 유인할 만한 충분한 수익성이 있는지를 분석한다.  5. 투자분석 - 투자자의 목적, 할인현금수지분석법을 통하여 최종투자결정한다.

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■ 공인중개사 부동산학개론 기출지문 요약정리 - 여러번 반복해서 읽어보시면 많은 도움이 됩니다.

1. 부동산개발의 타당성분석에 있어 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 정도를 조사하는 것은 시장성분석이다.  (○)

2. 도시환경정비사업은 상업지역, 공업지역등으로서 토지의 효율적 이용과 도시 또는 부도심 기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.   (○)  

3. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말하고 시공을 담당하는 행위는 제외된다.   (○)  

4. 흡수율분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로 미래의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.   (○)  

5. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우라도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.   (○)  

6. 시장성 분석은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.   (○)  

7. 시장분석은 특정 부동산에 관련된 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것이다.   (○)  

8. 워포드는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있다.   (○)  

9. 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인·허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없는 위험(통제불가능한 위험)에 해당한다.   (○)

10. 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.   (○)

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11. 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.   (○)  

12. 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이다.   (○)  

13. 부동산관리자가 상업용 부동산의 임차자를 선정할 때는 가능매상고가 중요한 기준이 된다.   (○)  

14. 비율임대차는 임차자 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 것을 말한다.   (○)  

15. 임차 부동산에서 발생하는 총수입의 일정 비율을 임대료로 지불한다면 이는 임대차의 유형 중 비율 임대차에 해당한다.   (○)

16. 예방적 유지활동은 시설 등이 본래의 기능을 발휘하는 데 장애가 없도록 유지계획에 따라 시설을 교환하고 수리하는 사전적 유지활동을 의미한다.   (○)  

17. 부동산관리자는 임대차 계약시 임차자에게 언제, 얼마의 임대료를 납입해야 하는지 주지시킬 의무가 있다.   (○)  

18. 임대료 손실보험은 건물 화재 등으로 피해가 발행하여 건물의 수리 및 복원하는 기간 동안 초래되는 임대료 손실을 보상해 주는 보험이다.   (○)

19. 포트폴리오 관리, 투자리스크 관리, 매입매각관리, 재투자 결정 등의 업무를 모두 수행하는 부동산관리는 자산관리이다.   (○)  

20. 부동산의 자산관리는 부동산자산의 포트폴리오 관점에서 자산, 부채의 재무적 효율성을 최적화하는 것이다.   (○)

21. 부동산관리에서 유지란 외부적인 관리행위로 부동산의 외형, 형태를 변화시키지 않으면서 양호한 상태를 지속시키는 행위이다.   (○)  

22. 재산관리는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요 업무이다.   (○)  

23. 시설관리는 건물의 설비, 기계운영 및 보수, 유지관리 업무에 한한다.   (○)  

24. 법률적 측면의 부동산관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다.   (○)  

25. 시설관리는 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적 관리에 해당한다.   (○)  

26. 기술적 측면의 부동산 관리는 대상 부동산의 물리적·기능적 하자 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.   (○)  

27. 건물과 부지의 부적을 개선시키는 활동은 기술적 관리에 해당한다.   (○)  

28. 부동산관리는 부동산소유자의 목적에 따라 대상부동산을 관리상 운영·유지하는 것이다.   (○)  

29. 부동산관리자는 소유주를 대신하여 임대차관리, 임대료의 수납, 유지관리업무 등을 담당한다.   (○)

30. 부동산의 매입과 매각관리는 부동산관리업무 중 자산관리에 속한다.   (○)  

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31. 부동산 관리는 물리, 기능, 경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다.   (○)  

32. 간접관리방식(위탁관리방식)은 관리업무의 타성을 방지할 수 있다.   (○)  

33. 간접관리방식은 관리업무의 전문성과 합리성을 제고할 수 있는 반면 기밀유지에 있어서 직접관리방식보다 불리하다.   (○)  

34. 혼합관리방식은 직접관리와 간접관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식이다.   (○)

35. 혼합관리방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.   (○)  

36. 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.   (○)  

37. 건물의 관리에 있어서 재무, 회계관리, 시설이용 계약, 인력관리는 위탁하고 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접 관리할 경우 이는 혼합관리방식이다.   (○)

38. 위탁관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하며 대형건물의 관리에 유용하다.   (○)

39. 토지의 경계를 확인하기 위한 경계측량을 실시하는 등의 관리는 기술적 측면에 속한다.   (○)

40. 부동산관리는 법, 제도, 경영, 기술적인 측면이 있어 설비 등의 기계적인 측면과 경영이 포함된 종합적인 접근이 요구된다.   (○)  

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41. 자치관리방식은 관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고 관리의 전문성이 결여될 수 있는 단점이 있다.   (○)  

42. 자기관리방식은 전문관리방식에 비해 기밀유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있다.   (○)  

43. 소유자의 의사능력 및 지휘통제력이 발휘되고 업무의 기밀유지에 유리하나 업무행위의 안일성을 초래하기 쉬우며 전문성이 낮은 경향이 있는 부동산관리 방식은 직접관리방식이다.   (○)  

44. 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계는 신축단계이다.   (○)

45. 건물관리의 경우 생애주기비용분석을 통해 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.   (○)  

46. 건물의 생애주기 단계 주 안정단계에서 건물의 양호한 관리가 이루어진다면 안정단계의 국면이 연장될 수 있다.   (○)  

47. 건물의 생애주기 단계 중 노후단계는 일반적으로 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계이다.   (○)

48. 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀 연수를 건물의 물리적 내용연수라고 한다.   (○)  

49. 건물과 부지와의 부적응, 설계불량, 설비불량, 건물과 외관의 디자인 낙후는 기능적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.   (○)  

50. 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해 지역 건축물의 시장성 감퇴는 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.   (○)  

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