임차권등기명령제도에 대해 자세히 알아보기 - 내 보증금을 안전하게 돌려받으려면 어떻게 해야할까?

■ 임차권등기명령이란?

임차권등기명령제도는 관할법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

따라서 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

 

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■임차권등기를 하게 되면?

1) 임차권등기 이후에도 대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다([주택임대차보호법] 제3조의3제5항).

☞임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2) 임차권등기가 완료되면 대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다([주택임대차보호법] 제3조의3제5항).

※주의 - 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수 없습니다. 

3) 임차권등기가 끝난 주택을 임차하면 소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다([주택임대차보호법] 제3조의3제6항).

☞ 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위함입니다. 

 

임차권등기명령의 효력

- 임차인이 임차권등기명령에 의한 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라고, 즉 이사를 가거나 주민등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.(제3조의 3 제5항 단서)

- 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령의 집행에 의한 등기를 경료한 때에는 대항력과 보증금의 우선변제권을 취득한다.(제3조의3 제5항 단서)

- 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없다.(제3조의3 제6항) ※임차권등기가 되어 있는 주택에 보증금이 시세보다 저렴하다고 해서 전세나 월세로 계약하시면 안 됩니다.

- 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.(제3조의3 제8항)

- 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(제3조의3 제9항)

- 임차권등기명령에 의한 등기가 보증금반환채권의 소멸시효 중단사유가 될 수 없다. 따라서 임차권등기명령에 의한 등기가 되어 있더라도 10년이 경과하면 임차인의 보증금반환채권은 소멸한다.(대판 2019.5.16, 2017다2266229)

 

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Q) 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인의 배당요구 없이 배당받을 수 있을까?

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 [민사집행법]제148조 제4호의 '저당권,전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자'에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.(대판 2005.9.15, 2005다33039)

■임차권등기명령 신청절차 

임차권등기명령을 신청하려는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다

☞ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류([임차권등기명령 절차에 관한 규칙] 제3조)

① 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서

② 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)

③ 임대차계약증서

④ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류

⑤ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

⑥ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

주택임차권등기명령신청서.hwp

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주택임차권등기명령신청서(구분건물).pdf

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주택임차권등기명령신청서(건물 중 일부).pdf

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